外国人入居者のよくあるトラブル事例とは？ 対処法も合わせて弁護士が解説

はじめに

近年、日本国内における在留外国人の数は急増しており、令和7年末時点でその数は412万人を超えています（出入国在留管理庁統計）。それに伴い、賃貸住宅市場においても外国人入居者を受け入れる機会が増え、大家（賃貸人）や管理会社が外国人特有のトラブルに直面するケースが増加しています。

一方で、日本では依然として「外国人お断り」と称して外国人への入居を拒否する物件も少なくありません。しかし後述するとおり、国籍を唯一の理由として入居を拒否する行為は不法行為に当たると判断され、損害賠償が認められた裁判例があります。このように、国籍を理由とする入居拒否には法的リスクがあります。

本コラムでは、賃貸マンションにおける外国人入居者とのよくあるトラブル事例と、その法的根拠・対処法、さらに未然防止のための注意点を、弁護士の視点から解説します。

 

外国人入居者のトラブル事例

外国人入居者とのトラブルの多くは、文化・慣習・生活習慣の違いから生じるものです。日本賃貸住宅管理協会が実施した「外国人入居者の実態調査」（令和4年）によれば、入居中に注意された経験のある外国人のうち、54.2%が「物音を注意された」、52.1%が「ゴミの出し方を注意された」と回答しており、日常生活に関わるトラブルが特に多いことが分かっています。以下に代表的なトラブル事例を解説します。 

① 騒音トラブル

深夜に大音量で音楽を流したり、多人数のパーティーを開いたり、会話やテレビの音量が極端に大きかったりするケースが頻繁に報告されています。これらは、パーティー文化が根付いている国の習慣によるものが多く、「夜間に静かにすべき」という日本の生活感覚と乖離していることが原因です。

賃貸借契約書には通常、近隣への迷惑行為を禁止する条項（用法遵守義務）が設けられており、繰り返し改善勧告を行っても状況が改善しない場合には、信頼関係の破壊を理由として契約解除の要件を満たす可能性があります。

 

② ゴミ出しルール違反

日本ほど細かくゴミを分別する習慣がある国は世界的に見ても稀であり、分別の方法・回収曜日・指定袋の使用など、外国人にとっては複雑に映ります。燃えるゴミと燃えないゴミの区別すら存在しない国も多く、ルール違反のゴミ出しによってゴミ置き場が汚染される問題が多発しています。

こうしたゴミ出し違反は、管理規約違反・近隣住民への迷惑行為として契約解除の理由となり得る場合があります。ただし、初回の違反で即座に解除することは難しく、まずは書面等による警告を積み重ねることが重要です。

 

③ 無断転貸（又貸し）・無断同居

外国人入居者の中には、国の習慣として友人や知人を容易に同居させたり、契約者が帰国中に第三者に部屋を貸したりするケースがあります。また、経済的理由から複数人でシェアをする場合もあります。こうした無断転貸は、日本の賃貸慣行や法律と相違します。

【関連法令：民法第612条】 第1項：賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。 第2項：賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

ただし、最高裁判決（最判昭和28年9月25日）において、「賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用収益を為さしめた場合においても、賃借人の賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、解除権は発生しない」と判示されており、解除の可否は信頼関係を破壊するほどの行為かどうかという観点から個別に判断されます。

④ 家賃滞納・家賃の入金トラブル

外国人入居者が来日直後に日本の銀行口座を開設することは容易でなく、家族や知人の口座から家賃を送金するケースがあります。その結果、振込名義が契約者と一致しない、振込が遅延するなどのトラブルが生じます。また、帰国や在留資格の変更に伴い、突然連絡が取れなくなるケースもあります。

家賃を滞納した場合、賃貸人は内容証明郵便等により催告を行い、民法541条に基づく解除手続きを進めることになります。外国人の場合、帰国後に回収が困難となるリスクがあるため、連帯保証人や保証会社の利用が重要です。

 

⑤ 退去時のトラブル（無断退去・原状回復義務不履行）

海外では賃貸物件に家具・家電が備え付けられていることが多く、原状回復の概念に馴染みがない入居者も少なくありません。また、「解約予告」の制度を知らずに突然退去してしまうケース、家電や粗大ゴミを放置したまま帰国するケースも発生しています。

日本の民法および賃貸借契約では、退去時に借主が原状回復義務（民法621条）を負います。無断退去の場合、残置物の撤去費用や逸失した家賃の損害賠償を連帯保証人に請求することになります。

 

外国人入居者で賃貸トラブルが起きた際の対処法

 

① 騒音・マナー違反への対処

まず、口頭や書面（書留・内容証明郵便等）による警告を行いましょう。言語の問題がある場合は、英語や当該入居者の母国語で注意書きを作成することが効果的です。それでも改善されない場合は、違反行為が管理規約・賃貸借契約に反することを明確にし、弁護士とともに契約解除の手続きを検討します。ただし、信頼関係が破壊されたと認められるためには、相応の証拠（違反事実の記録等）を積み上げることが必要です。

 

② 無断転貸・無断同居への対処

無断転貸の事実を確認した場合は、直ちに契約者（賃借人）に対して書面で通知し、転貸人または同居者の退去を求めましょう。民法612条2項に基づき、背信行為に当たると認められる無断転貸については、無催告での契約解除が可能な場合もあります。ただし、前述の背信行為論から、実務上は弁護士に相談のうえ慎重に対応することが推奨されます。

 

③ 家賃滞納への対処

滞納が発生した場合は、まず書面による支払催告を行います。相当期間（通常2～3か月程度の滞納が目安）を経過しても支払いがない場合は、民法541条に基づく契約解除通知を送付し、明渡請求の訴訟を提起します。外国人入居者が帰国するリスクがある場合は、早期に弁護士へ相談し、保証会社への請求手続きや財産保全措置を検討しましょう。

 

④ 退去トラブルへの対処

入居時に退去時の原状回復義務について多言語で丁寧に説明し、チェックリストにサインをもらっておくことが予防として有効です。トラブルが発生した場合は、残置物の状況を写真撮影して証拠保全を行い、撤去費用・修繕費用を保証会社または連帯保証人に請求します。損害額を明確にし、必要に応じ少額訴訟または通常訴訟を検討します。

 

外国人入居者とのトラブルを防ぐための注意点

トラブルが発生してから対処するよりも、予防的措置を徹底することが最も重要です。以下の点に注意しましょう。

 

① 入居前の十分な説明

賃貸借契約の締結時に、日本の生活習慣・賃貸ルールを丁寧に説明しましょう。特に以下の事項は、母国語や英語に翻訳した書面を用意し、理解を確認したうえでサインをもらうことが重要です。

• ゴミ出しのルール（分別方法・回収曜日・指定袋）
• 騒音・夜間の静粛時間について
• 無断転貸・同居の禁止
• 退去予告の期間と原状回復義務
• 敷金・礼金・更新料の仕組み
• 電気・ガス・水道の解約手続き

 

② 多言語対応の書類・掲示物の活用

自治体が作成している多言語版のゴミ分別ガイドや、外国語表記の生活ルールチラシを活用しましょう。国土交通省も「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」を公表しており、こうした公的資料の活用が推奨されます。

 

③ 保証会社・連帯保証人の確保

外国人入居者については、帰国リスクや銀行口座未開設に伴う家賃トラブルのリスクがあるため、外国人専門の保証会社（24時間多言語対応のものが望ましい）や連帯保証人を確保しておくことが不可欠です。

 

④ 在留資格・ビザの確認

入居審査の段階で、在留カードにより在留資格・在留期間を確認しましょう。短期滞在ビザや在留期間の残存が短い場合は、更新見込みや雇用状況を確認することが重要です。

 

外国人入居者を受け入れる際の注意点

外国人入居者を受け入れるにあたり、オーナー・管理会社が特に注意すべき重要な法的問題があります。

 

「外国人お断り」は不法行為となる可能性があります

国籍のみを理由とした入居拒否は、裁判例上、不法行為に該当し損害賠償責任を生じさせることがあります。以下は、国籍を理由とする入居拒否に対し損害賠償が命じられた裁判例です。

 

【京都地方裁判所 平成19年10月2日判決】 事案：韓国籍の入居予定者が勤務法人を契約者として入居申込みを行い、仲介業者から審査通過の通知を受け、入居申込金・敷金・礼金等合計約47万円を支払い契約書にもサインした。しかし、賃貸人が「住民票を用意できない者は入居を断っている」として契約締結を拒否した。 判決：「賃貸マンションの所有者が、もっぱら入居申込者の国籍を理由に賃貸借契約の締結を拒むことは、およそ許されない」として、賃貸人に不法行為責任が成立すると判断。慰謝料100万円と弁護士費用10万円の合計110万円の損害賠償を認めた。

 

【大阪高等裁判所 平成18年10月5日判決（尼崎入居差別訴訟）】 事案：在日韓国人夫妻が、韓国籍を理由に家主から入居を拒否された事案。 判決：裁判所は、憲法14条1項（平等原則）の趣旨に反する差別であり、社会的に許容される限度を超える違法なものと認定し、家主に慰謝料100万円（原告夫妻2人分）等の損害賠償を命じた。

 

なお、これらの裁判例が示すのは、「外国人であること」という理由だけで一律に入居を拒否することが違法ということであり、入居審査自体を否定するものではありません。年収・勤続年数・保証人の有無など合理的な審査基準を設けることは適法です。しかしながら、入居審査において専ら国籍や人種のみに着目するなど、合理的な審査を逸脱することは、人格権を侵害し違法とされるリスクがあります。以下の事案は、入居審査の対応が違法とされ損害賠償責任が認められた事案です。

 

【さいたま地方裁判所 平成15年1月14日判決】 事案：電話で入居申込みをしたインド人に対し、不動産仲介業者が執拗に皮膚の色を問いただした事案。  判決：人格的利益の毀損を認め、慰謝料50万円の損害賠償を命じた。

 

 以上をまとめると、重要なのは国籍を理由とした差別的取り扱いを避けることです。

受け入れに際しての合理的な対応策

• 外国語対応の賃貸契約書・重要事項説明書を用意する
• 外国人入居者の管理実績がある管理会社に委託する
• 外国人専用保証会社（24時間多言語サポート付き）を活用する
• 入居時に多言語生活ルールガイドを配布し、オリエンテーションを実施する
• 在留カードにより在留資格・在留期間を確認する

 

お気軽に弁護士にご相談を

外国人入居者とのトラブルは、文化的背景・言語の壁・法律の知識不足が複合的に絡み合うため、初期対応を誤ると状況が悪化することがあります。また、不用意な対応が差別として問題視されるリスクもあります。

具体的には以下のようなケースでは、早期に弁護士にご相談いただくことをお勧めします。

• 繰り返しの注意にもかかわらず騒音・マナー違反が改善されない場合
• 無断転貸・無断同居が発覚した場合
• 家賃滞納が長期化し、入居者と連絡が取れなくなってきた場合
• 退去後に多額の原状回復費用が発生し、入居者・保証人への請求が必要な場合
• 外国人入居者から差別として申告・提訴された場合

 

当事務所は、賃貸借契約上の法的根拠の確認から内容証明郵便の作成・訴訟対応までサポートいたします。問題が深刻化する前に、まずはお気軽にご相談ください。

 

※本コラムは一般的な法律情報の提供を目的としており、個別案件の法的アドバイスではありません。

※個別案件については弁護士にご相談ください。