蒼生法律事務所 大阪弁護士会所属 大阪メトロ／京阪電鉄「北浜駅」から徒歩7分
はじめに（事故物件をめぐるトラブルと告知の重要性） 賃貸物件を探していたら、思いのほか家賃が安い部屋を見つけた——しかしよく見ると「告知事項あり」の一文が。いわゆる「事故物件」は、過去にその部屋やその建物で人が亡くなった事案がある不動産を指す通称であり、法律上の正式な用語ではありません。 借主にとって、過去にどのような死が生じた物件かは、入居を決めるうえで重要な判断材料になり得ます。他方で、貸主や仲介業者にとっては、「どこまで、いつまで、どのように」告げなければならないのかが分かりにくく、対応を誤ればトラブルや損害賠償請求に発展するおそれがあります。 国土交通省は、こうした実務上の混乱を…
はじめに（物価・固定資産税の上昇と賃料改定ニーズ） 近年、建築資材費や人件費の高騰、固定資産税評価額の上昇、周辺相場の値上がりなどを背景に、賃貸物件のオーナー様から「賃料を増額したいが、どのように進めればよいか分からない」というご相談を多くいただくようになりました。とりわけ、契約締結から長期間が経過し、賃料水準が周辺相場と大きく乖離してしまっているケースでは、賃貸経営の収支を維持するためにも賃料の見直しが避けて通れない課題となっています。 もっとも、賃料の増額は、貸主が一方的に金額を通告すれば直ちに実現するものではありません。借地借家法には、賃料増額請求権の要件や手続に関する定めがあり、こ…
はじめに（単身高齢者の増加と「借りづらい・貸しづらい」問題） 単身世帯の増加や持ち家率の低下を背景に、今後、高齢者や低額所得者、障害者などの「住宅確保要配慮者」が民間の賃貸住宅への入居を必要とする場面は、ますます増えていくと見込まれています。国土交通省の資料によれば、単身高齢者世帯は令和12年（2030年）には900万世帯に迫る見通しとされています。 一方で、賃貸住宅のオーナー（大家）の側には、孤独死や死亡後の残置物処理、家賃滞納などへの懸念から、高齢者の入居に慎重な方が少なくありません。国土交通省の調査でも、要配慮者の入居を拒否する理由として、居室内での死亡事故等への不安を挙げる大家が高…
はじめに 家賃の滞納は、不動産オーナーにとって最も深刻な賃貸トラブルの一つです。毎月の家賃収入が途絶えれば、ローン返済や物件の維持管理にも支障をきたすだけでなく、悪質な滞納者への対応に多大な時間と費用がかかることもあります。 一方で、賃貸借契約は借主の居住の安定を保護する「信頼関係破壊の法理」という判例法理が確立されています。また、いくら家賃が滞納されていても、法律上の正しい手順を踏まなければ契約を解除できず、強制退去も認められません。安易に鍵を交換したり、荷物を撤去したりする「自力救済」は、それ自体が違法行為となり、オーナー側が損害賠償責任を負うリスクがあります。 本コラムでは、家賃滞…
はじめに 賃貸物件のオーナー様から、「外国籍の方から入居の申し込みがあったが、言葉や生活習慣の違いによるトラブルが不安で、できれば断りたい」というご相談をいただくことが増えています。日本で暮らす外国人の数は年々増加しており、賃貸住宅の入居希望者に占める外国人の割合も高まっています。 一方で、「外国人だから」という理由だけで入居を断ってしまうと、法的なリスクを負う可能性があることをご存じでしょうか。本コラムでは、賃貸人の立場から、外国人であることを理由に入居を拒否できるのか、また、どのような場合であれば入居を断ることが認められるのかについて、弁護士の視点から解説します。 外国人という理由だ…
はじめに 近年、日本国内における在留外国人の数は急増しており、令和7年末時点でその数は412万人を超えています（出入国在留管理庁統計）。それに伴い、賃貸住宅市場においても外国人入居者を受け入れる機会が増え、大家（賃貸人）や管理会社が外国人特有のトラブルに直面するケースが増加しています。 一方で、日本では依然として「外国人お断り」と称して外国人への入居を拒否する物件も少なくありません。しかし後述するとおり、国籍を唯一の理由として入居を拒否する行為は不法行為に当たると判断され、損害賠償が認められた裁判例があります。このように、国籍を理由とする入居拒否には法的リスクがあります。 本コラムでは、…
