事故物件の告知義務とは？「人の死」の告知ガイドラインを弁護士が解説

はじめに（事故物件をめぐるトラブルと告知の重要性）

賃貸物件を探していたら、思いのほか家賃が安い部屋を見つけた——しかしよく見ると「告知事項あり」の一文が。いわゆる「事故物件」は、過去にその部屋やその建物で人が亡くなった事案がある不動産を指す通称であり、法律上の正式な用語ではありません。

借主にとって、過去にどのような死が生じた物件かは、入居を決めるうえで重要な判断材料になり得ます。他方で、貸主や仲介業者にとっては、「どこまで、いつまで、どのように」告げなければならないのかが分かりにくく、対応を誤ればトラブルや損害賠償請求に発展するおそれがあります。

国土交通省は、こうした実務上の混乱を整理するため、2021年（令和3年）10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下「本ガイドライン」）を策定しました。本稿では、賃貸借契約における告知義務の法的根拠と本ガイドラインの要点、実務上の注意点、裁判例の傾向を弁護士の視点から解説します。

心理的瑕疵と告知義務の基礎

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、明確な定義が存在するわけではありませんが、裁判例によれば、「目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景 に起因する心理的欠陥」と表現されることがあります。不動産取引の実務や裁判例では、物件の外壁のひび割れや雨漏りといった物理的な欠陥だけでなく、過去にその物件で自殺・他殺・孤独死などが発生したという心理的な嫌悪感・抵抗感を生じさせる事情も、「心理的瑕疵」として契約上の欠陥にあたり得ると考えられてきました。裁判例によると、心理的瑕疵に該当するかどうかは、「通常一般人が、その事情を知れば住み心地の良さを欠くと感じることに合理性があるといえる程度に至っているか」という観点から、事案ごとに判断されます（大阪高裁昭和37年6月21日参照）。

告知義務の法的根拠（契約不適合責任・宅建業法）

賃貸借契約において、貸主・仲介業者が心理的瑕疵について告げる義務を負う根拠は、大きく分けて二つあります。

第一に、民法上の信義則に基づく告知義務です。貸主は、借主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす事情を知りながらこれを告げなければ、契約不適合責任（民法上、賃貸物件が契約の趣旨に適合しない状態にあることについての責任）や不法行為に基づく損害賠償責任を問われる可能性があります。裁判例においても、取引の目的、事案の内容、発生からの時間の経過、近隣住民への周知の程度などを総合的に考慮して、信義則上の告知義務の有無が判断されてきました。

第二に、宅地建物取引業法（宅建業法）上の規制です。宅建業法47条1号は、宅地建物取引業者が、業務に関して契約の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁止しています。これに違反すると、業務停止などの行政処分の対象となるほか、刑事罰の対象にもなり得ます。人の死に関する事案がこの「重要な事項」にあたると判断される場合、仲介業者はこれを告げる義務を負うことになります。

国交省「人の死の告知に関するガイドライン」の要点

策定時期（2021年〈令和3年〉10月）

本ガイドラインは、国土交通省の「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を経て、2021年（令和3年）10月8日に策定・公表されました。人の死に関する告知の要否については、それまで明確な統一基準がなく、宅建業者ごとに対応がまちまちであったことや、告知の負担を懸念して単身高齢者の入居が敬遠される傾向があったことなどが、策定の背景とされています。あくまで宅建業者が宅建業法上負うべき義務の解釈を整理した行政上の指針であり、これに従わなかったことが直ちに宅建業法違反となるものではありませんが、民事上の告知義務の判断においても実務上重要な参照基準となっています。

告げなくてもよいとされる場合（自然死・日常生活上の事故等）

本ガイドラインは、以下のような死については、原則として借主に告げなくてもよいとしています。

• 老衰や持病による病死などの自然死
• 転倒事故や誤嚥、入浴中の事故など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死

これらは、居住用不動産において発生することが当然に予想される死であり、心理的な抵抗感が強いとまではいえないと整理されているためです。ただし、発見が遅れて特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合は、下記の「概ね3年」ルールの対象となります。

告げるべき場合（他殺・自死・特殊清掃を要した死等）

自然死・日常生活上の事故死以外の死、すなわち他殺や自死（自殺）、および自然死や事故死であっても長期間発見されず特殊清掃等が行われることとなった事案については、借主の判断に重要な影響を及ぼし得るものとして、原則として告げるべきものとされています。告げる際には、発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃等の実施の有無を伝えれば足り、氏名・年齢・住所・家族構成・具体的な死の態様など、亡くなった方や遺族のプライバシーに関わる詳細まで告げる必要はないとされています。

賃貸で概ね3年という目安

賃貸借取引については、他殺・自死等が発生した場合、または特殊清掃等を要する死が発覚した場合であっても、そこから概ね3年が経過すれば、原則として借主に告げなくてもよいとされています。これは、時間の経過とともに心理的な抵抗感が薄れていくという実務上・裁判例上の考え方を踏まえたものです。ただし、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案については、3年が経過してもこの限りではないとされている点に注意が必要です。なお、玄関・廊下・エレベーターなど、借主が日常的に使用する集合住宅の共用部分についても、専有部分と同様の扱いとなります。

ガイドラインの限界と個別判断が必要なケース（限界事例）

本ガイドラインには、あらかじめ対象外とされている論点や、解釈が固まっていない限界事例が存在します。国土交通省自身も、建物が取り壊された後の土地取引の扱い、搬送先の病院で死亡した場合の扱い、転落死における落下開始地点の扱いなどは、裁判例や実務の蓄積が乏しいとして、本ガイドラインの対象外としています。また、借主から事案の有無を直接尋ねられた場合や、社会的影響の大きさから借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合には、発生からの経過期間や死因を問わず、告げる必要があるとされています。したがって、「3年」というのはあくまで原則的な目安であり、事案の性質によっては個別の判断が不可欠です。

売主・貸主・仲介業者が実務で注意すべき点

調査・告知の範囲と方法

宅建業者は、取引の対象不動産について自発的に人の死の有無を調査する義務までは負わないとされていますが、通常の情報収集の一環として、貸主に対し告知書（物件状況等報告書）等への記載を求める方法により照会を行うことが望ましいとされています。貸主から「不明」との回答や無回答であった場合でも、宅建業者に重大な過失がない限り、照会を行った事実をもって調査義務を果たしたものと扱われます。他方で、近隣住民への聞き込みやインターネット上の情報の調査は、正確性の確保が難しく、亡くなった方や遺族の名誉・プライバシーへの配慮も必要になることから、慎重な対応が求められます。

告知書は、後日トラブルとなった場合の証拠資料にもなり得るため、貸主に適切な記載を求め、書面で借主に交付する運用が望ましいとされています。

告知を怠った場合のリスク（損害賠償・契約解除）

告知義務違反があった場合、貸主は借主から契約解除や損害賠償（慰謝料、引越費用等）を請求されるリスクを負います。仲介業者についても、宅建業法47条1号違反として行政処分の対象となるほか、貸主が把握していた事案を仲介業者が把握しながら借主に伝えなかったような場合には、仲介業者自身が民事上の責任を問われる可能性があります。また、契約締結後、引渡しまでの間に人の死の事実を知った場合にも告知義務が生じ得るとした裁判例もあり、契約締結時点だけでなく、その後の情報管理にも注意が必要です。

事故物件をめぐる裁判例の傾向

心理的瑕疵をめぐる裁判例には、いくつかの傾向が見て取れます。

第一に、自然死については、心理的瑕疵への該当を否定する裁判例が存在します（東京地判平成18年12月6日）。自然死は居住用不動産で当然に予想される死であり、統計上も自宅での死因の多くを占めることから、原則として心理的瑕疵にあたらないという考え方は、本ガイドラインにも反映されています。

第二に、自殺・他殺については、心理的瑕疵に該当すると判断される傾向が強い一方、時間の経過や近隣における周知の程度、建物の取壊しの有無などによって評価が変わり得ます。例えば、農山村地帯の住宅で発生した自殺事案について、事故から約6年11か月が経過していても、その地域の性質等に照らして瑕疵にあたるとして契約解除を認めた裁判例があります（東京地判平成7年5月31日）。これは、心理的瑕疵の希釈・消滅は一律の期間で判断されるものではなく、立地や事案の性質に応じた個別判断が必要であることを示しています。

第三に、契約締結後、物件の引渡しまでの間に宅建業者が人の死の事実を知った場合についても告知義務があるとした裁判例があり（高松高判平成26年6月19日）、告知義務の判断時点は契約締結時に固定されるものではないことがうかがえます。

これらの裁判例の蓄積を踏まえて策定されたのが本ガイドラインであり、実務上は、ガイドラインの基準を出発点としつつ、個別の裁判例の傾向も踏まえた判断が求められます。

当事務所がサポートできること

当事務所では、貸主・仲介業者の立場からは、告知書の作成支援、告知の要否・内容に関する個別相談、借主とのトラブルが生じた際の対応・交渉・訴訟対応まで、幅広くサポートいたします。借主の立場からも、入居後に事故物件であることが判明した場合の契約解除や損害賠償請求について、事案の内容や本ガイドラインとの関係を踏まえた見通しをご説明したうえで、対応方針をご提案いたします。心理的瑕疵の該当性や告知義務の有無は、事案ごとの個別判断が不可欠な分野であり、早期に専門家へご相談いただくことが、トラブルの拡大を防ぐうえで重要です。

お気軽に弁護士にご相談ください

事故物件の告知義務をめぐる問題は、法律の条文だけでは判断がつかない、裁判例の蓄積と実務上の運用を踏まえた専門的な検討が必要な分野です。「この事案は告げるべきか」「借主から契約解除を求められているがどう対応すべきか」「入居後に事故物件だと分かったが、どのような請求ができるか」など、お困りの際は、些細なことでも構いませんので、お気軽に当事務所までご相談ください。