賃料増額請求の進め方とは？借地借家法32条の要件と手続を弁護士が解説

はじめに（物価・固定資産税の上昇と賃料改定ニーズ）

近年、建築資材費や人件費の高騰、固定資産税評価額の上昇、周辺相場の値上がりなどを背景に、賃貸物件のオーナー様から「賃料を増額したいが、どのように進めればよいか分からない」というご相談を多くいただくようになりました。とりわけ、契約締結から長期間が経過し、賃料水準が周辺相場と大きく乖離してしまっているケースでは、賃貸経営の収支を維持するためにも賃料の見直しが避けて通れない課題となっています。

もっとも、賃料の増額は、貸主が一方的に金額を通告すれば直ちに実現するものではありません。借地借家法には、賃料増額請求権の要件や手続に関する定めがあり、これに従わない請求は賃借人との間で深刻な紛争に発展したり、法的に無効と判断されたりするおそれがあります。本コラムでは、賃料増額請求の法的根拠となる借地借家法32条の要件から、協議・調停・訴訟に至る具体的な手続の流れ、増額の効力発生時期、適正賃料の算定方法まで、不動産賃貸を専門とする弁護士の視点から解説します。

賃料増額請求とは（借地借家法32条）

建物の賃料に関する増額・減額請求権は、借地借家法32条1項に規定されています。同項は次のとおり定めています。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

この規定により、貸主・借主のいずれからも、契約で定めた賃料の額にかかわらず、事情の変化に応じて賃料の増減を請求することが認められています。賃料増額請求権は、相手方の承諾を要せず、意思表示が相手方に到達した時点で効力が生じる形成権であると解されています（最高裁判所昭和32年9月3日判決・民集11巻9号1467頁）。つまり、賃借人が増額に同意しなくても、法律上定められた要件を満たしていれば、通知が到達した時点から相当な額への増額の効力が生じることになります。

増額が認められる要件

借地借家法32条1項は、賃料が「不相当」となったといえるかどうかを判断する考慮要素として、次の3つを例示しています。

1. 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減（固定資産税・都市計画税の評価替えによる増加など）
2. 土地又は建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動（地価の上昇、物価・金利動向の変化など）
3. 近傍同種の建物の借賃との比較（周辺相場との乖離）

 

これらはあくまで例示であり、実務上は、契約締結時（または直近の賃料合意時点）から現在までの間に生じた事情の変化を総合的に考慮し、現行賃料が経済的に見て不相当な水準になっているかどうかが判断されます。単に「他の物件より安いから」というだけでなく、契約締結の経緯や当事者間の従前の合意内容も考慮要素となる点に注意が必要です。

なお、契約締結当初に賃借人の事情を考慮して特別に低額な賃料としていた事案では、その特殊事情が解消したことを理由に大幅な増額が認められた例もあります（東京高裁平成２０年４月３０日）。増額の当否や増額幅は、事案ごとの個別事情によって大きく左右されるため、慎重な検討が必要です。

賃料不増額特約がある場合の扱い

借地借家法32条1項ただし書は、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と規定しています。つまり、賃貸借契約に「一定期間は賃料を増額しない」旨の特約（賃料不増額特約）が定められている場合、その期間中は、貸主から借地借家法32条に基づく賃料増額請求をすることができません。

一方で、借地借家法32条1項は賃借人保護の趣旨から設けられた規定であるため、「一定期間、賃料を減額しない」旨の特約（賃料不減額特約）は無効とされています。増額を制限する特約は有効、減額を制限する特約は無効という非対称な扱いになっている点は、実務上見落とされがちなポイントです。

また、賃料を一定期間ごとに自動的に増額する旨の特約（自動増額特約）が定められている場合であっても、当然にその特約どおりの効力が認められるわけではありません。最高裁判所平成17年3月10日判決は、大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され転用が困難な建物を目的とし、3年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約について、特約の存在のみを理由に賃借人からの賃料減額請求権の行使を否定することはできないと判断しました。自動増額（自動改定）特約が付されていても、借地借家法32条の適用自体は排除されず、賃料が客観的に不相当となっているかどうかは同条の判断枠組みに沿って検討すべきとされている点に留意が必要です。

賃料増額請求の手続の流れ

当事者間での協議・通知

賃料増額請求は、まず賃借人に対して増額の意思表示を行うことから始まります。実務上は、後日の証拠として残すため、内容証明郵便によって増額の意思表示を送付するのが一般的です。この通知が相手方に到達した時点で、賃料増額請求権行使の効力が発生します。

通知後は、増額の当否や具体的な金額について当事者間で協議を行います。協議によって合意に至れば、賃料改定合意書を取り交わし、以後は合意した新賃料が適用されることになります。しかし、協議が調わない場合には、次の段階として調停の申立てを検討することになります。

賃料増額調停（調停前置主義）

当事者間の協議で合意に至らない場合、貸主が訴訟を提起する前に、まず調停の申立てをしなければならないとされています。これを調停前置主義といい、民事調停法24条の2第1項に次のとおり定められています。

借地借家法（平成三年法律第九十号）第11条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第32条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。

調停前置主義が採用されている理由は、借地借家法が適用される賃貸借契約は長期間継続することが多く、貸主と借主の信頼関係を維持しながら、可能な限り話し合いによって解決することが望ましいと考えられているためです。

なお、調停の申立てをせずにいきなり訴えを提起した場合でも、直ちに訴えが却下されるわけではありません。同条2項本文により、裁判所は原則としてその事件を調停に付さなければなりませんが、裁判所が調停に付することを適当でないと認めるときは、調停を経ずに訴訟の審理を開始することもできます（同項ただし書）。もっとも、実務上は、いきなり訴訟を提起しても調停に回されるケースがほとんどであるため、あらかじめ調停の申立てを行っておくのが合理的です。

調停の申立ては、原則として対象不動産の所在地を管轄する簡易裁判所に対して行います（当事者間の合意があれば地方裁判所に申し立てることも可能です）。調停手続では、調停委員会が当事者双方の言い分を聴取し、必要に応じて不動産鑑定士による鑑定意見等も踏まえながら、話し合いによる解決を目指します。

賃料増額請求訴訟

調停が不成立に終わった場合、貸主は訴訟を提起して、裁判所に適正賃料額の確認や、増額分の賃料の支払を求めることができます。訴訟では、当事者双方が算定根拠となる資料（不動産鑑定評価書、近隣の賃料相場資料、固定資産税の推移など）を提出し、裁判所が借地借家法32条1項の考慮要素に基づいて適正な賃料額を判断します。

訴訟においては、多くの場合、裁判所が不動産鑑定士に鑑定を依頼し、その鑑定結果を踏まえて適正賃料額を認定します。裁判が長期化することも珍しくないため、訴訟提起後も係争期間中の賃料の取扱いを正しく理解しておくことが重要です。

増額請求の効力発生時期と係争中の賃料の取扱い

請求時にさかのぼる効力

賃料増額請求権は形成権であるため、賃借人の承諾や裁判の確定を待たずに、意思表示が相手方に到達した時点から将来に向かって効力が生じます。つまり、増額を正当とする判決が確定するのを待って初めて増額の効果が生じるのではなく、通知到達時点にさかのぼって（正確には、その到達時点から将来に向かって）相当額での賃料増額の効力が発生していたことになります。

他方で、増額の効力はあくまで「将来に向かって」生じるものであり、通知到達前の過去の期間について遡って増額分を請求することはできません。この点について、賃借人からの敷金返還請求が問題となった事案で、最高裁判所は、賃料増額請求権の行使により増額された賃料は請求の時から将来に向かって効力を生じるものであり、過去の賃料の不足分を遡って請求することはできないと判断しています。あわせて、敷金は賃料の支払を担保するために交付されるものであって賃料とは別個の債権であるため、増額後の賃料との差額を敷金から当然に控除することもできないとされています。

確定までに支払うべき額と年1割の利息

賃料増額について当事者間の協議が調わない場合、借地借家法32条2項は次のとおり定めています。

建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

つまり、賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでの間は、自らが「相当と認める額」（多くの場合は従前の賃料額）を支払っていれば足り、貸主の請求どおりの増額後の賃料をただちに支払う義務はありません。ただし、最終的に裁判で増額が認められて確定した場合には、賃借人はそれまでに支払っていた額との不足分を、年1割（年10％）の割合による利息を付して支払わなければなりません。

貸主の立場からすると、訴訟・調停で増額が認められれば、係争期間中の不足分についても年1割という比較的高い利率の利息を受け取れることになります。この点は、増額請求を行う際の経済的な見通しを立てるうえで重要な要素です。

適正賃料の算定方法（不動産鑑定の活用）

賃料増額請求において、いくらへの増額が「適正」であるかは、当事者の主観だけで決まるものではなく、不動産鑑定評価基準に基づく客観的な算定によって裏付けることが望ましいとされています。不動産鑑定評価基準では、既存の賃貸借契約を前提とした継続賃料を求める手法として、次の4つが挙げられています。

• 差額配分法：対象不動産の経済価値に見合った適正な新規賃料と、現行の実際支払賃料との差額について、契約内容や契約締結の経緯等を総合的に勘案し、貸主に帰属すべきと判断される部分を現行賃料に加算して賃料を求める方法
• 利回り法：直近の賃料合意時点における基礎価格に対する純賃料の利回りを、その後の事情変動を踏まえて修正し、これに現在の必要諸経費等を加えて賃料を求める方法
• スライド法：直近の賃料合意時点における純賃料に、物価変動や地価変動等を反映した変動率を乗じて現在の純賃料を求め、これに現在の必要諸経費等を加算して賃料を求める方法
• 賃貸事例比較法：近隣・同種の賃貸借事例における賃料と比較し、個別的な事情による補正を行って賃料を求める方法

実務では、これら複数の手法による試算結果を比較検討したうえで、契約の経緯や当事者間の公平性等を総合的に考慮して最終的な適正賃料額を決定する「総合方式」が広く採用されています。調停や訴訟においても、裁判所は不動産鑑定士による鑑定意見を重視する傾向にあるため、増額請求を行う前の段階から、不動産鑑定士による私的鑑定（意見書）を取得しておくことが、交渉や調停・訴訟を有利に進めるうえで非常に有効です。

借主から賃料減額請求をされた場合の対応

借地借家法32条は、貸主からの増額請求だけでなく、借主からの減額請求についても同様の枠組みを定めています。同条3項は、賃料の減額について協議が調わない場合、請求を受けた貸主は、減額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額の賃料の支払を請求できること、裁判確定後に既に受領した額が正当な賃料額を超えていた場合には、その超過額に年1割の利息を付して返還しなければならないことを定めています。

賃借人から賃料減額請求を受けた場合、貸主としては、安易に応じるのではなく、まず請求の根拠となっている事情（周辺相場の下落、建物の老朽化、賃貸借契約締結の経緯など）を精査し、必要であれば貸主側でも不動産鑑定士による鑑定意見を取得して、適正な賃料水準を客観的に把握することが重要です。前述のとおり、自動増額特約が付されている場合でも、賃借人からの減額請求権の行使自体を排除することはできないとされていますので、特約の存在のみを理由に請求を拒絶することはできない点にも注意が必要です。

賃料増額を実現するためのポイントと証拠

賃料増額請求を円滑に進め、調停や訴訟に発展した場合でも増額を実現するためには、次のような準備・証拠収集が重要になります。

• 契約締結時からの事情変化を示す資料：固定資産税・都市計画税の課税明細書（評価額の推移）、地価公示・都道府県地価調査の資料、周辺の賃料相場を示す資料など
• 契約締結の経緯に関する資料：契約締結時の交渉経緯、当初賃料が周辺相場より低く設定された事情（あれば）に関する記録
• 不動産鑑定士による鑑定評価書・意見書：客観的な適正賃料額を示す最も有力な証拠となります
• 賃借人とのやり取りの記録：内容証明郵便の送付・到達記録、協議の経過を示すメールや書面など

これらの証拠を事前に整理し、増額請求の通知を送付する段階から法的な要件を意識した準備を行うことで、その後の調停・訴訟における主張立証を有利に進めることができます。

当事務所がサポートできること

当事務所では、不動産賃貸借に関する豊富な取扱い実績をもとに、次のようなサポートを提供しています。

• 賃料増額の可否・妥当な増額幅についての法的見解の提示
• 内容証明郵便による賃料増額請求通知の作成・送付
• 賃借人との交渉・協議の代理
• 提携する不動産鑑定士と連携した適正賃料の算定サポート
• 賃料増額調停・訴訟における代理人としての対応

賃料増額請求は、法律上の要件や手続を正確に踏まえて進めなければ、賃借人との関係悪化や、調停・訴訟での不利な結果につながりかねません。契約内容や個別の事情に応じた最適な進め方を、専門家の視点から丁寧にご提案いたします。

お気軽に弁護士にご相談ください

「賃料を増額したいが、何から始めればよいか分からない」「賃借人から減額請求をされて対応に困っている」など、賃料改定に関するお悩みがございましたら、お一人で抱え込まず、お早めに弁護士にご相談ください。事案の内容をお伺いしたうえで、増額請求の見通しや具体的な進め方について、丁寧にご説明いたします。