蒼生法律事務所 大阪弁護士会所属 大阪メトロ／京阪電鉄「北浜駅」から徒歩7分
はじめに（事故物件をめぐるトラブルと告知の重要性） 賃貸物件を探していたら、思いのほか家賃が安い部屋を見つけた——しかしよく見ると「告知事項あり」の一文が。いわゆる「事故物件」は、過去にその部屋やその建物で人が亡くなった事案がある不動産を指す通称であり、法律上の正式な用語ではありません。 借主にとって、過去にどのような死が生じた物件かは、入居を決めるうえで重要な判断材料になり得ます。他方で、貸主や仲介業者にとっては、「どこまで、いつまで、どのように」告げなければならないのかが分かりにくく、対応を誤ればトラブルや損害賠償請求に発展するおそれがあります。 国土交通省は、こうした実務上の混乱を…
はじめに（物価・固定資産税の上昇と賃料改定ニーズ） 近年、建築資材費や人件費の高騰、固定資産税評価額の上昇、周辺相場の値上がりなどを背景に、賃貸物件のオーナー様から「賃料を増額したいが、どのように進めればよいか分からない」というご相談を多くいただくようになりました。とりわけ、契約締結から長期間が経過し、賃料水準が周辺相場と大きく乖離してしまっているケースでは、賃貸経営の収支を維持するためにも賃料の見直しが避けて通れない課題となっています。 もっとも、賃料の増額は、貸主が一方的に金額を通告すれば直ちに実現するものではありません。借地借家法には、賃料増額請求権の要件や手続に関する定めがあり、こ…
はじめに（所有者不明土地問題と義務化の背景） 「実家の名義が、亡くなった祖父のままになっている」「親から相続した土地があるが、登記の手続きをしていない」——このようなご相談は、当事務所にも数多く寄せられます。 こうした相続登記の放置は、日本全国で深刻な社会問題を引き起こしてきました。国土交通省の調査では、いわゆる所有者不明土地（不動産登記簿等により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡が付かない土地）の面積は、九州本島の面積に匹敵する規模に達しているとも指摘されています。 相続登記が行われないまま何十年も放置されると、その間に相続人がさらに死亡し、相続人の数がねずみ算式に増えていく…
はじめに（単身高齢者の増加と「借りづらい・貸しづらい」問題） 単身世帯の増加や持ち家率の低下を背景に、今後、高齢者や低額所得者、障害者などの「住宅確保要配慮者」が民間の賃貸住宅への入居を必要とする場面は、ますます増えていくと見込まれています。国土交通省の資料によれば、単身高齢者世帯は令和12年（2030年）には900万世帯に迫る見通しとされています。 一方で、賃貸住宅のオーナー（大家）の側には、孤独死や死亡後の残置物処理、家賃滞納などへの懸念から、高齢者の入居に慎重な方が少なくありません。国土交通省の調査でも、要配慮者の入居を拒否する理由として、居室内での死亡事故等への不安を挙げる大家が高…
はじめに（管理・仲介の現場で深刻化するカスタマーハラスメント） 内見対応、契約手続き、家賃の督促、原状回復や敷金精算をめぐるトラブル、近隣紛争の仲介など、不動産仲介・賃貸管理業務は、日常的に入居者・貸主・買主・売主といった多様な「顧客等」と直接向き合う業務です。近年、これらの顧客等からの理不尽な要求や高圧的な言動、いわゆる「カスタマーハラスメント（カスハラ）」が深刻な社会問題となっており、不動産業界も例外ではありません。 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）が2024年12月24日から2025年1月24日にかけて会員企業2600社を対象に実施したアンケート調査（回答577件）では、「…
はじめに（マンションの「2つの老い」と改正の背景） 全国のマンションストック総数は2023年末時点で約704.3万戸に達し、国民の1割超にあたる約1,500万人がマンションに居住しています。このうち築40年以上の高経年マンションは約137万戸にのぼり、国土交通省の推計では10年後（2033年）に約2.0倍、20年後（2043年）には約3.4倍まで増加する見込みです。 こうした「建物の老朽化」に加え、区分所有者自身も高齢化が進んでいます。築40年超のマンションでは世帯主が70歳以上の世帯が5割を超えるとされ、いわゆる「建物」と「居住者」の「2つの老い」が同時進行することで、役員のなり手不足、…
はじめに 「親の土地を無償で借りて家を建てている」「兄弟の家を無償で使っている」——このような状況は、日本の親族間では非常によく見られます。こうした「無償での貸し借り」を法律上「使用貸借」といい、賃料を支払う「賃貸借」とは、法的効力・権利保護の面で大きく異なります。 使用貸借は口約束や黙示の合意で成立することが多く、契約書すら存在しないケースが珍しくありません。しかし、貸主または借主の死亡・相続が発生したり、親族関係が悪化したりすると、想定外のトラブルに発展することがあります。 本コラムでは、使用貸借の法的概念・賃貸借との違い、使用貸借の解消方法、そしてトラブルを未然に防ぐための実務的な…
はじめに 家賃の滞納は、不動産オーナーにとって最も深刻な賃貸トラブルの一つです。毎月の家賃収入が途絶えれば、ローン返済や物件の維持管理にも支障をきたすだけでなく、悪質な滞納者への対応に多大な時間と費用がかかることもあります。 一方で、賃貸借契約は借主の居住の安定を保護する「信頼関係破壊の法理」という判例法理が確立されています。また、いくら家賃が滞納されていても、法律上の正しい手順を踏まなければ契約を解除できず、強制退去も認められません。安易に鍵を交換したり、荷物を撤去したりする「自力救済」は、それ自体が違法行為となり、オーナー側が損害賠償責任を負うリスクがあります。 本コラムでは、家賃滞…
はじめに 賃貸物件のオーナー様から、「外国籍の方から入居の申し込みがあったが、言葉や生活習慣の違いによるトラブルが不安で、できれば断りたい」というご相談をいただくことが増えています。日本で暮らす外国人の数は年々増加しており、賃貸住宅の入居希望者に占める外国人の割合も高まっています。 一方で、「外国人だから」という理由だけで入居を断ってしまうと、法的なリスクを負う可能性があることをご存じでしょうか。本コラムでは、賃貸人の立場から、外国人であることを理由に入居を拒否できるのか、また、どのような場合であれば入居を断ることが認められるのかについて、弁護士の視点から解説します。 外国人という理由だ…
はじめに 近年、日本国内における在留外国人の数は急増しており、令和7年末時点でその数は412万人を超えています（出入国在留管理庁統計）。それに伴い、賃貸住宅市場においても外国人入居者を受け入れる機会が増え、大家（賃貸人）や管理会社が外国人特有のトラブルに直面するケースが増加しています。 一方で、日本では依然として「外国人お断り」と称して外国人への入居を拒否する物件も少なくありません。しかし後述するとおり、国籍を唯一の理由として入居を拒否する行為は不法行為に当たると判断され、損害賠償が認められた裁判例があります。このように、国籍を理由とする入居拒否には法的リスクがあります。 本コラムでは、…
