2026年施行の改正区分所有法とは？ 老朽化マンションの建替え・再生ルールを弁護士が解説

はじめに（マンションの「2つの老い」と改正の背景）

全国のマンションストック総数は2023年末時点で約704.3万戸に達し、国民の1割超にあたる約1,500万人がマンションに居住しています。このうち築40年以上の高経年マンションは約137万戸にのぼり、国土交通省の推計では10年後（2033年）に約2.0倍、20年後（2043年）には約3.4倍まで増加する見込みです。

こうした「建物の老朽化」に加え、区分所有者自身も高齢化が進んでいます。築40年超のマンションでは世帯主が70歳以上の世帯が5割を超えるとされ、いわゆる「建物」と「居住者」の「2つの老い」が同時進行することで、役員のなり手不足、総会決議の不成立、修繕積立金の不足、そして老朽化しても建替え等の合意形成が進まないという深刻な問題が指摘されてきました。

こうした状況を受け、2025（令和7）年5月23日、「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）が成立しました。区分所有法の改正は2002（平成14）年以来、約20年ぶりの大改正となります。本稿では、この改正の全体像と、特にマンションの「再生」（建替え・敷地売却等）に関わるルールの変更点を、弁護士の視点から解説します。

区分所有法と今回の改正の全体像

成立・公布・施行時期（令和7年5月成立／令和8年4月1日施行）

今回の改正法の国会審議・成立経過は、日本法令索引（国立国会図書館）および法務省の公表情報で確認できます。

・法律案提出：令和7年3月4日（第217回国会、内閣提出第34号）

・成立：令和7年5月23日（参議院本会議で可決）

・公布：令和7年5月30日（令和7年法律第47号）

・施行：区分所有法および被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（被災区分所有法）に関する部分は令和8年4月1日

法務省は、この改正法について次のとおり説明しています。

「令和７年５月２３日、老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和７年法律第４７号）が成立しました（同月３０日公布）。この法律は、マンションを始めとする区分所有建物が高経年化し、居住者も高齢化する「２つの老い」が進行しているという社会経済情勢等に鑑み、マンションの新築から再生までのライフサイクル全体を見通して、その管理及び再生を円滑化するため、区分所有法制の見直しを行うこと等を内容とするものです。」（法務省民事局）

なお、この改正法は区分所有法だけでなく、被災区分所有法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替円滑化法）等を一括して改正するものです。地方公共団体による危険マンションへの勧告等に関する部分は公布日から6月以内に先行して施行されるなど、条文の性質によって施行日が異なる点に留意が必要です。

改正の目的（管理の円滑化と再生の円滑化）

改正の目的は、大きく分けて「管理の円滑化」と「再生の円滑化」の2本柱です。国土交通省・法務省が公表した改正概要資料では、次のような目標値（KPI）が掲げられています。

・管理計画認定の取得割合：約3%（令和6年）→ 20%

・マンションの再生等の件数：472件（令和6年）→ 1,000件

築40年超のマンションが今後急増する中で、外壁剥落等の危険を解消し、区分所有者が安心して管理・再生の意思決定を行えるようにすることが、今回の改正の狙いです。

再生の円滑化に関する主な変更点

建替え決議の多数決要件の見直し

建替え決議の基本要件は、改正後も維持されています。改正後区分所有法第62条第1項は次のとおり定めます。

「集会においては、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。」（区分所有法第62条第1項）

これに対し、今回新設された第62条第2項は、一定の要件（緩和事由）に該当する場合に多数決要件を5分の4から4分の3に引き下げる特例を設けました。

「建物が次の各号のいずれかに該当する場合における前項の規定の適用については、同項中「五分の四」とあるのは、「四分の三」とする。

一　地震に対する安全性に係る建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。

二　火災に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。

三　外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき。

四　給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして法務省令で定めるものに限る。）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき。

五　高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律第十四条第五項に規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。」（区分所有法第62条第2項）

同条第3項では、これらの基準は法務大臣が国土交通大臣と協議して定めるとされています。つまり、耐震性不足・火災安全性不足・外壁等剥落の危険・給排水管の腐食による衛生上の有害のおそれ・バリアフリー基準への不適合、のいずれかが認められれば、建替え決議の要件は「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」に緩和される、という枠組みです。全日本不動産協会の解説記事でも「建替え決議は、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議で決するという原則は維持されるものの……緩和事由が認められる場合には、4分の3以上の多数により決定することができることとされました（62条2項1号～5号）」と説明されています。

建物・敷地の一括売却（敷地一体売却）ルートの明文化

これまで区分所有法上、老朽化マンションの再生手法は実質的に「大規模修繕」か「建替え」の二択でした。今回の改正では、建物と敷地を一体として売却する手法が、新設された第64条の6「建物敷地売却決議」として明文化されました。

「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であるときは、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）、議決権及び当該敷地利用権の持分（議決権を有しない区分所有者が有するものを除く。）の価格の各五分の四以上の多数で、建物及びその敷地（これに関する権利を含む。）を売却する旨の決議（次項及び第三項において「建物敷地売却決議」という。）をすることができる。」（区分所有法第64条の6第1項）

同条第2項では、決議において（1）売却の相手方となるべき者の氏名または名称、（2）売却による代金の見込額、（3）売却によって各区分所有者が取得することができる金銭の額の算定方法に関する事項を定めなければならないとされています。この決議には、建替え決議と同様の手続規定（第62条・第63条等）が準用され、5分の4という多数決要件も、前述の緩和事由に該当する場合には4分の3に軽減されます（準用規定による）。

なお、区分所有法とあわせて改正されたマンション建替円滑化法では、この建物敷地売却決議に基づく事業を実施するための組合設立や、分配金取得計画の認可といった事業手続の整備も行われています。

建物を除却して敷地を売却する手法の新設

一括売却と並び、建物を取り壊したうえで敷地のみを売却する手法（第64条の7「建物取壊し敷地売却決議」）、および建物を取り壊すのみで敷地は区分所有者の共有のまま残す手法（第64条の8「取壊し決議」）も、それぞれ新設されました。

「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であるときは、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）、議決権及び当該敷地利用権の持分（議決権を有しない区分所有者が有するものを除く。）の価格の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、建物の敷地（これに関する権利を含む。次項において同じ。）を売却する旨の決議（同項及び第三項において「建物取壊し敷地売却決議」という。）をすることができる。」（区分所有法第64条の7第1項）

「集会においては、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊す旨の決議（以下この条及び第七十七条において「取壊し決議」という。）をすることができる。」（区分所有法第64条の8第1項）

さらに、建物を解体せず共用部分と専有部分の形状等を一体的に変更する「建物更新決議」（いわゆる一棟リノベーション、第64条の5）も新設されており、老朽化マンションの再生手法は、建替え・一棟リノベーション・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊しの5つの選択肢に多様化したことになります。全日本不動産協会の解説記事も「従前は、マンション再生等のためには、建物を残して大規模修繕工事をするか、または建て替えるかのどちらかしかありませんでしたが、これからは、建物や敷地の売却や、建物を取り壊して土地を共有するという選択肢が加わります」と述べています。

所在等不明の区分所有者を決議の母数から除外する仕組み

老朽化マンションでは、相続未登記や連絡不能などにより区分所有者の所在が分からず、決議の母数（分母）に数えられたまま実質的に「反対」と同じ効果を持ってしまうケースが、建替え等の合意形成を困難にしてきました。この課題に対応するため、新設された第38条の2は、裁判所の裁判により所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する制度を設けています。

「（所在等不明区分所有者の除外）

第三十八条の二　裁判所は、区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、当該区分所有者（次項において「所在等不明区分所有者」という。）以外の区分所有者（以下この項及び第三項において「一般区分所有者」という。）又は管理者の請求により、一般区分所有者による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができる。

２　前項の裁判により所在等不明区分所有者であるとされた者は、前条の規定にかかわらず、集会における議決権（当該裁判に係る建物が滅失したときは、当該建物に係る敷地利用権を有する者又は当該建物の附属施設（これに関する権利を含む。）の共有持分を有する者が開く集会における議決権）を有しない。

３　一般区分所有者の請求により第一項の裁判があつたときは、当該一般区分所有者は、遅滞なく、管理者にその旨を通知しなければならない。ただし、管理者がないときは、その旨を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。」（区分所有法第38条の2）

法務省が公表した要綱案（案）の注記では、「所在等不明区分所有者の除外決定の対象となる決議は、区分所有権等の処分を伴うものを含む全ての決議とする」とされており、建替え決議や建物敷地売却決議のような重要な決議も含め、あらゆる集会決議がこの除外制度の対象となります。除外決定を受けるには、裁判所への申立てを要するため、実務上は事前に住民票・登記記録の調査など「相当な努力」を尽くした記録を残しておくことが重要になります。

管理の円滑化に関する変更点

集会の決議の円滑化（出席者による多数決等）

改正前の区分所有法では、通常の管理事項（普通決議）についても「区分所有者及び議決権の各過半数」、すなわち総会を欠席した区分所有者や連絡の取れない区分所有者も含めた全区分所有者を母数として多数決を取る必要がありました。無関心な区分所有者や所在不明の区分所有者が一定数いると、出席者の大多数が賛成していても否決されてしまう、という不合理が生じていたのです。

改正後の第39条第1項は、この点を次のように改めました。

「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。」（区分所有法第39条第1項）

母数が「全区分所有者」から「出席した区分所有者」に変わったことで、書面や代理人による議決権行使も出席に含めつつ、実際に意思表示をした区分所有者の多数で決議が成立するようになります。同様の考え方は、共用部分の変更決議（第17条）や規約の設定・変更・廃止（第31条）にも及んでいます。

共用部分の変更決議については、原則の要件（区分所有者及び議決権の各4分の3）自体は維持されますが、改正後の第17条第1項は、区分所有者及び議決権の過半数の出席を要件としたうえで、出席者の4分の3の賛成で決議できる仕組みに改められました。さらに、第17条第5項では、次のとおり要件がさらに緩和される場合が定められています。

「共用部分の設置若しくは保存に瑕疵があることによつて他人の権利若しくは法律上保護される利益が侵害され、若しくは侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更又は高齢者、障害者等（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律第二条第一号に規定する高齢者、障害者等をいう。）の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上若しくは施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更についての第一項及び第三項の規定の適用については、これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。」（区分所有法第17条第5項）

つまり、他人の権利侵害のおそれを除去するための共用部分の変更や、バリアフリー化のための共用部分の変更については、出席者の3分の2の賛成で決議できることになります。

管理不全の区分所有建物への対応

区分所有者本人の所在は判明しているものの、専有部分や共用部分の管理が適切に行われず、他の区分所有者や近隣に被害を及ぼすおそれがあるケースに対応するため、裁判所が管理人を選任する財産管理制度が新設されました。専有部分については第46条の8「管理不全専有部分管理命令」が設けられています。

「裁判所は、区分所有者による専有部分の管理が不適当であることによつて他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該専有部分を対象として、第三項に規定する管理不全専有部分管理人による管理を命ずる処分（以下「管理不全専有部分管理命令」という。）をすることができる。」（区分所有法第46条の8第1項）

共用部分についても、同様の管理不全共用部分管理命令（第46条の13）が新設されています。

「裁判所は、区分所有者による共用部分の管理が不適当であることによつて他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該共用部分を対象として、第三項に規定する管理不全共用部分管理人による管理を命ずる処分（以下「管理不全共用部分管理命令」という。）をすることができる。」（区分所有法第46条の13第1項）

これらとは別に、区分所有者を知ることができない、または所在を知ることができない専有部分については、第46条の2「所有者不明専有部分管理命令」により、裁判所が選任した管理人が専有部分を管理する制度も新設されました。所在等不明区分所有者の除外決定（第38条の2）とあわせて活用することで、相続放置や連絡不能の区分所有者がいるマンションでも、管理不全化の連鎖を防ぐ選択肢が広がったといえます。

デベロッパー・管理会社・区分所有者への実務的影響

デベロッパーにとっては、建物敷地売却決議・建物取壊し敷地売却決議という新たな再生手法の明文化により、老朽化マンションの再開発事業に、より明確な法的枠組みで参画できるようになります。マンション建替円滑化法側の改正では、隣接地や底地の権利を建替え等の後の区分所有権に変換する仕組みや、耐震性不足等の場合の容積率・高さ制限の特例なども整備されており、事業採算性を確保しやすくなる場面が増えると見込まれます。

管理会社にとっては、集会決議の母数変更（出席者主義への移行）により、修繕工事等の意思決定が迅速化する一方、管理業者自身が管理者（理事長）を兼ねて工事の発注者となるような場合には、利益相反の懸念に配慮し、自己取引等について区分所有者への事前説明を尽くすことが求められる点に注意が必要です。

区分所有者にとっては、決議が成立しやすくなることで、大規模修繕や再生の選択肢を具体的に検討できる場面が増える半面、所在等不明区分所有者の除外制度が「区分所有権等の処分を伴う決議を含め、全ての決議」に及ぶことから、自分が総会を欠席し続けたり、住所変更の届出を怠ったりすると、意図せず議決権を失う可能性がある点への理解も必要です。

施行を見据えて今から準備しておくべきこと

区分所有法自体は令和8年4月1日に全てのマンションへ自動的に適用されますが、各マンションの管理規約は総会決議を経なければ変わりません。区分所有法の規定の多くは規約で別段の定めを許容しない強行規定とされてきた経緯があるため、施行日までに次のような準備を進めておくことが望ましいといえます。

まず、現行の管理規約に定める決議要件（例えば「組合員及び議決権の各4分の3」といった全区分所有者ベースの表現）を点検し、出席者主義に沿った表現へ改正するかどうかを検討することです。次に、所在等不明区分所有者がいる場合には、住民票照会や登記記録の確認、郵便物の転送先調査など「相当な努力」を尽くした調査の記録を残し、裁判所への申立てに備えることです。さらに、耐震性不足等を理由に建替え決議等の要件緩和（5分の4から4分の3へ）を活用したい場合には、耐震診断など客観的な資料の準備が前提となる点にも留意が必要です。国土交通省が令和7年10月に改正した標準管理規約も、こうした改正法の内容を踏まえたものとなっており、あわせて参照することをお勧めします。

当事務所がサポートできること

当事務所では、管理規約の見直し・改正案の作成、所在等不明区分所有者の調査手法の助言や裁判所への申立て代理、建替え決議・建物敷地売却決議等の再生手法の選択に関する法的助言、区分所有者間の合意形成プロセスの設計、管理会社・デベロッパーとの契約関係の整理まで、老朽化マンションの管理・再生に関する各局面をトータルでサポートいたします。管理組合の理事会・総会への同席や、区分所有者説明会での法的リスクの説明にも対応しております。

お気軽に弁護士にご相談ください

今回の改正は、決議要件の緩和や再生手法の多様化など、老朽化マンションを取り巻く実務に大きな影響を及ぼすものです。もっとも、決議要件が緩和されたとしても、建替えや一括売却といった重要な決断には依然として高いハードルがあり、反対する区分所有者の権利にも配慮した丁寧な合意形成が欠かせません。管理規約の改正や再生手法の選択でお悩みの管理組合・区分所有者の皆様は、施行日である令和8年4月1日を待たず、早めに弁護士へご相談いただくことをお勧めします。

 

  

主な参考資料・出典

・法務省民事局「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00375.html）

・法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律案　新旧対照条文」（https://www.moj.go.jp/content/001443228.pdf）

・法務省「改正の概要（1）（全体・概要版）」（https://www.moj.go.jp/content/001443229.pdf）

・日本法令索引（国立国会図書館）「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律　令和7年5月30日法律第47号」（https://hourei.ndl.go.jp/simple/detail?lawId=0000168041&current=-1）

・衆議院「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案」議案本文（https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_gian.nsf/html/gian/honbun/houan/g21709034.htm）

・渡辺晋「マンションの管理・再生の円滑化を目指す『区分所有法改正』解説」月刊不動産（公益社団法人全日本不動産協会、2025年6月13日）（https://magazine.zennichi.or.jp/legal-reform/21396）

・野間敬和「改正区分所有法～区分所有建物の管理の円滑化～」TMI総合法律事務所 Our Eyes（2025年6月23日）（https://www.tmi.gr.jp/eyes/blog/2025/17176.html）

※本コラムは執筆時点で公表されている情報に基づくものであり、個別の事案については必ず弁護士にご相談ください。