原状回復・敷金をめぐるトラブルとは？負担区分とガイドラインを弁護士が解説

はじめに（退去時に多い原状回復・敷金トラブル）

賃貸借契約が終了し、賃借人が部屋を明け渡す際には、「敷金がほとんど返ってこない」「壁紙の張替え費用まで請求された」といったトラブルが後を絶ちません。国民生活センターや各地の消費生活センターに寄せられる住宅関連の相談の中でも、原状回復・敷金精算に関するものは長年にわたり上位を占めています。

こうしたトラブルの多くは、「経年劣化・通常の使用による損耗（通常損耗）」と「借主の故意・過失による損傷」の区別があいまいなまま、退去時の精算が行われることに原因があります。本コラムでは、民法の規定と国土交通省のガイドラインをもとに、原状回復義務・敷金返還のルールと、貸主・借主それぞれが押さえておくべきポイントを弁護士の視点から解説します。

原状回復義務の基礎（民法621条・622条の2）

2020年4月1日に施行された改正民法により、それまで判例・実務の積み重ねによって形成されてきた原状回復義務や敷金のルールが、初めて条文上に明記されました。

民法621条は、賃借人が賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃貸借が終了したときはその損傷を原状に復する義務を負うと定めています。もっとも、同条はただし書において、通常の使用及び収益によって生じた損耗（通常損耗）並びに賃借物の経年変化については、原状回復義務の対象から除外することを明文化しました。また、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときも、原状回復義務は生じません。

賃借人の原状回復義務の範囲

賃借人が原状回復義務を負うのは、基本的に自身の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用方法を逸脱した使用など、賃借人の責めに帰すべき事由によって生じた損傷に限られます。例えば、家具の設置に伴う床のへこみやカーペットの軽微な汚れは通常損耗にとどまりますが、飲み物をこぼして放置したことによるシミやタバコのヤニ・臭い、ペット飼育による柱の傷などは、借主負担とされるのが一般的です。

通常損耗・経年変化は賃貸人負担が原則

民法621条ただし書が明記するとおり、建物や設備の経年劣化、日照や通風による畳・クロスの変色、家具の設置による床・カーペットのへこみといった通常損耗は、賃貸人が負担すべきものです。これは、賃料の中に通常損耗分の投下資本の減価回収（減価償却費や修繕費相当分）が含まれているという考え方に基づくものであり、後述する最高裁判例においても示された原則です。

敷金の定義と返還のルール

敷金についても、改正民法622条の2において初めて条文上の定義が置かれました。それによると、敷金について「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています。したがって、契約書上「保証金」「敷金」などいかなる名称が用いられていても、実質的に賃料等の担保目的であれば敷金として扱われます。

敷金の返還義務が発生する時期についても明文化されました。民法622条の2第1項1号により、賃貸借が終了し、かつ、賃貸人が目的物の返還を受けたときに、賃貸人は預かった敷金から未払賃料や原状回復費用等の賃借人の債務額を控除した残額を返還しなければなりません。敷金の返還と明渡しは同時履行の関係には立たず、明渡しが先履行とされる点も実務上重要なポイントです。

国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方

原状回復に関する紛争の未然防止と円滑な解決を目的として、国土交通省住宅局は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定・公表しています。ガイドラインは1998年の公表以降、裁判例の蓄積や税制改正等を踏まえて改訂が重ねられ、現行のものは2011年（平成23年）8月公表の再改訂版です。さらに2023年（令和5年）3月には、実務における代表的なトラブル事例をまとめた参考資料も公表されており、貸主・借主・管理会社の実務上の指針として広く用いられています。

ガイドラインは法的な強制力を持つものではありませんが、多くの裁判例や実務がその考え方に沿って原状回復費用の算定を行っており、事実上の判断基準として機能しています。

貸主負担と借主負担の区分

ガイドラインは、建物の各部位（床・壁・天井・建具・設備等）ごとに、通常損耗・経年変化にあたるものを「貸主負担」、故意・過失や善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗を「借主負担」に区分する考え方を、具体的な事例とともに示しています。例えば、家具設置による床・カーペットのへこみや畳の変色は貸主負担とされる一方、引越作業で生じた引っかきキズや、結露を放置したことによるカビ・シミの拡大は借主負担とされる例が挙げられています。

経過年数（減価）の考慮

ガイドラインのもう一つの特徴は、クロスやフローリングなど経年により価値が減少する部位について、耐用年数に応じた経過年数（減価償却）の考え方を取り入れている点です。2007年（平成19年）の税制改正により減価償却資産の残存簿価が1円まで償却可能となったことを受けて、ガイドラインも残存価値割合を見直しており、入居年数が長いほど借主が負担すべき費用は逓減する仕組みとなっています。すなわち、経過年数を無視して新品への張替え費用を借主に全額請求することは、ガイドラインの考え方に照らして相当性を欠くとされる可能性が高くなります。

原状回復特約の有効性

ガイドラインや民法621条の原則は任意規定であるため、契約自由の原則から、通常損耗の補修費用を借主負担とする特約（原状回復特約）を設けること自体は否定されていません。もっとも、通常損耗の負担を借主に転嫁する特約は、賃料に通常損耗の減価回収分が含まれているという原則的な考え方の例外にあたるため、その有効性は厳格に判断されます。

この点について重要な判断を示したのが、最高裁判所第二小法廷平成17年12月16日判決（集民第218号1239頁）です。同判決は、通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる特約自体は契約自由の原則から許容されるとしつつ、そのような特約が成立したというためには、借主が補修費用を負担することになる損耗の範囲が賃貸借契約書に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭で説明し借主がこれを明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、特約が明確に合意されていることが必要であると判示しました。この事案では、契約書に添付された修繕費負担区分表の記載や入居説明会での説明だけでは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白とはいえないとして、特約の成立が否定されています。

特約が有効となるための要件

上記最高裁判決やガイドラインを踏まえると、原状回復特約が有効と認められるためには、おおむね次の要件を満たす必要があると整理されています。

• 賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が、契約書上、具体的な内容が分かる形で明記されていること
• 契約書上明確でない場合には、賃貸人が口頭で説明し、賃借人がその内容を明確に認識した上で合意していること
• 賃借人が特約により通常の原状回復義務を超える義務を負うことを明確に認識し、その旨を合意したと認められること

無効とされやすい特約の例

反対に、次のような特約は、消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）との関係でも無効と判断されるリスクが高いとされています。

• 「借主は退去時にハウスクリーニング・修繕費用一切を負担する」といった、対象範囲や金額が特定されない包括的な特約
• 契約書に単に「原状回復費用は借主負担」とのみ記載され、通常損耗を含む趣旨か否かが判然としない特約
• 敷金の一部または全部を「償却金」「敷引き」等の名目で無条件に返還しないと定める特約のうち、金額・趣旨が説明されておらず、消費者である借主に一方的に不利益となるもの

ハウスクリーニング・鍵交換・クロス張替えの扱い

実務上とりわけ争いになりやすいのが、ハウスクリーニング費用、鍵交換費用、クロス（壁紙）張替え費用です。

ハウスクリーニング費用については、通常の清掃で除去できる汚れは本来通常損耗に含まれ賃貸人負担が原則ですが、契約書に定額のクリーニング費用特約が具体的に明記され、借主がこれを認識して合意している場合には、有効な特約として借主負担とされる例が多く見られます。

鍵交換費用は、防犯上の観点から次の入居者のために行われるものであり、前入居者の使用によって鍵が損耗したわけではないことから、ガイドラインでは原則として貸主負担とされています。もっとも、紛失や破損により交換が必要になった場合は借主負担となります。

クロスの張替えについては、日照による変色や画鋲の穴程度は通常損耗として貸主負担とされる一方、喫煙によるヤニ・臭いが付着した場合や、ペットによる傷・臭いが室内全体に及ぶ場合には、居室全体の張替え費用を借主負担とすることが認められやすい傾向にあります。いずれの場合も、前述の経過年数による減価を考慮せずに新品相当額を全額請求することは適切ではありません。

敷金の精算と少額訴訟によるトラブル対応

退去時の敷金精算をめぐって当事者間の協議が整わない場合、借主側からは敷金返還請求訴訟、貸主側からは原状回復費用等の請求訴訟が提起されることがあります。請求額が60万円以下の場合には、簡易裁判所において1回の期日で審理を終え即日判決を得られる少額訴訟制度を利用することも可能です。

少額訴訟や通常訴訟のいずれであっても、実務上重視されるのは、入居時・退去時の物件状況を客観的に示す証拠（写真・動画、入居時チェックリスト、敷金精算書等）です。ガイドラインの別表にも原状回復費用精算書の様式例が示されており、退去立会いの際に破損箇所ごとの状態を記録し、負担区分・金額の根拠を明確にしておくことが、後日の紛争予防と早期解決の双方に資します。

また、訴訟に至る前段階として、消費生活センターへの相談や、住宅紛争処理支援センター等が実施する裁判外紛争解決手続（ADR）を利用する方法もあります。

貸主・管理会社が整えるべき契約書・チェックリスト

貸主・管理会社としては、退去時のトラブルを未然に防ぐために、次のような契約書・運用上の整備が重要です。

• 原状回復特約を設ける場合は、対象となる通常損耗の範囲、算定方法、金額の目安を契約書本文または別紙に具体的に明記する
• 重要事項説明や入居説明会において、特約の内容を口頭でも説明し、その説明を行った記録を残す
• 入居時に部屋の状態を写真・動画・チェックリストで記録し、借主と共有しておく
• 退去立会い時にも同様の記録を行い、損耗箇所ごとに通常損耗か借主負担かを区分した精算書を作成する
• クロス・床材等の経過年数を管理し、ガイドラインに沿った減価割合を適用した費用算定を行う
• 敷金精算の根拠資料（見積書・請求書等）を保管し、借主からの開示請求に対応できる体制を整える

当事務所がサポートできること

当事務所では、貸主・管理会社に対して、原状回復特約を含む賃貸借契約書のリーガルチェック・作成支援、借主との交渉・少額訴訟を含む紛争対応まで一貫してサポートしております。また、借主の方からのご相談として、敷金が不当に返還されない、高額な原状回復費用を請求されているといったケースについても、契約書・精算書の内容を精査した上で、交渉や法的手続きによる解決をサポートいたします。

お気軽に弁護士にご相談ください

原状回復・敷金をめぐるトラブルは、契約書の記載内容や個々の損耗の状況によって結論が大きく異なるため、自己判断で対応すると、本来支払う必要のない費用を負担してしまったり、逆に正当な請求ができなかったりするおそれがあります。退去時の精算に疑問がある方、賃貸借契約書の内容にご不安のある貸主・管理会社の方は、お早めに弁護士にご相談ください。

 

※本コラムは一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案に対する法的助言ではありません。具体的な事案については、必ず弁護士にご相談ください。