はじめに（賃貸管理・オーナーの実務に影響する最高裁判決）
家賃保証会社が「無催告で賃貸借契約を解除できる」「明渡しがあったものとみなせる」と定めた条項は、消費者契約法10条により無効とされ、使用の差止めが命じられました。最高裁判所第一小法廷が令和4年12月12日に言い渡した判決（令和3年(受)第987号、民集76巻7号1696頁）です。
家賃保証会社の利用は、いまや賃貸住宅の契約では一般的です。保証会社の契約書には、滞納が続いた場合に保証会社自身が契約を解除したり、賃借人の不在をもって明渡しを擬制したりする、いわゆる「追い出し条項」が置かれていることがありました。
本判決は、こうした条項が賃借人の生活基盤を一方的に奪い得るものだとして、明確に「ノー」を示しました。保証会社だけでなく、保証会社と提携するオーナー・管理会社の契約書や滞納対応の運用にも、見直しを迫る内容です。
本コラムでは、判決の内容を正確に紹介したうえで、オーナー・管理会社が今後どのように契約書を整え、滞納や賃借人の不在にどう対応すべきかを解説します。
最高裁の概要
最高裁は、問題となった2つの条項のいずれについても消費者契約法10条に該当すると判断し、条項を含む契約の締結の差止めと契約書用紙の廃棄を命じました。裁判官全員一致の意見です。
事案の概要（適格消費者団体による消費者契約法12条に基づく差止請求）
本件は、適格消費者団体が、家賃債務保証業者（以下「保証会社」）に対し、同社の保証契約書中の条項が消費者契約法10条に該当するとして、同法12条3項本文に基づき差止め等を求めた訴訟です。
適格消費者団体とは、内閣総理大臣の認定を受け、不特定多数の消費者の利益のために事業者の不当な契約条項の使用等の差止めを請求できる団体です。個々の賃借人が訴えたのではなく、契約書ひな形そのものの使用停止が争われた点に特徴があります。
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日付（和暦） |
裁判所 |
結論 |
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令和4年12月12日 |
最高裁判所第一小法廷（令和3年(受)第987号） |
無催告解除条項・明渡しみなし条項の差止め等を認める（一部認容） |
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令和3年3月5日 |
大阪高等裁判所（令和元年(ネ)第1753号） |
両条項とも消費者契約法10条に当たらないとして請求棄却 |
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令和元年6月21日 |
大阪地方裁判所（判時2448号99頁） |
請求一部認容 |
無催告解除条項（保証会社が無催告で賃貸借契約を解除できる条項）の判断
問題となった条項（本件契約書13条1項前段）は次のとおりです（判決別紙の文言のまま。「丁」は保証会社、「乙」は賃借人、「原契約」は賃貸借契約）。
丁は、乙が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達したときは、無催告にて原契約を解除することができるものとする。
原審は、賃料1か月分の遅滞でも無催告解除できるとする特約を限定的に解釈した最高裁昭和43年11月21日第一小法廷判決（民集22巻12号2741頁）の法理がこの条項にも及ぶとして、有効と判断していました。
最高裁はこれを否定しました。まず条項の意味について、文言上何ら限定がなく、保証会社が代位弁済（連帯保証債務の履行）をした後でも解除できる内容だと解しました。そのうえで、差止請求訴訟で限定解釈をすることについて、次のように述べています。
信義則、条理等を考慮して規範的な観点から契約の条項の文言を補う限定解釈をした場合には、解釈について疑義の生ずる不明確な条項が有効なものとして引き続き使用され、かえって消費者の利益を損なうおそれがあることに鑑みると、本件訴訟において、無催告で原契約を解除できる場合につき上記アにおいてみたとおり何ら限定を加えていない本件契約書１３条１項前段について上記の限定解釈をすることは相当でない。
信義則違反（消費者契約法10条後段）については、賃貸借契約の解除が賃借人の生活基盤に直結することを重視しています。
原契約は、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるところ、その解除は、賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得るものであるから、契約関係の解消に先立ち、賃借人に賃料債務等の履行について最終的な考慮の機会を与えるため、その催告を行う必要性は大きいということができる。ところが、本件契約書１３条１項前段は、所定の賃料等の支払の遅滞が生じた場合、原契約の当事者でもない被上告人がその一存で何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがあるということができる。
明渡しみなし条項（保証会社が明渡しがあったものとみなす条項）の判断
問題となった条項（本件契約書18条2項2号）は次のとおりです（判決別紙の文言のまま）。
丁は、乙が賃料等の支払を２か月以上怠り、丁が合理的な手段を尽くしても乙本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない乙の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、乙が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。
原審は、この条項を「賃貸借契約を終了させる権限を保証会社に与える趣旨」と解し、4つの要件を満たす場合の賃借人の不利益は限定的だとしていました。最高裁は、そのような趣旨をうかがわせる文言はないとして、賃貸借契約が終了していない場合にも適用される条項だと解しました。そのうえで、次のように判断しています。
このようなときには、賃借人は、本件建物に対する使用収益権が一方的に制限されることになる上、本件建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して本件建物の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれるのであって、著しく不当というべきである。
さらに、「再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情」という要件は一義的に明らかでないこと、賃借人が異議を述べる機会が確保されているわけではないことも、無効の理由として挙げられました。
なお、本件契約書１８条２項２号は、賃借人が明示的に異議を述べた場合には、被上告人が本件建物の明渡しがあったとみなすことができないものとしているが、賃借人が異議を述べる機会が確保されているわけではないから、賃借人の不利益を回避する手段として十分でない。
なお、「甲・乙及び丙は、上記１の場合に丁が原契約についての解除権を行使することに対して、異議はないことを確認する」とする13条1項後段については、上告受理申立て理由が排除されたため、最高裁は実体判断をせずに上告を棄却しています。
消費者契約法10条の考え方
消費者契約法10条は、①任意規定の適用による場合に比べて消費者の権利を制限し又は義務を加重する条項（前段要件）であって、②信義則に反して消費者の利益を一方的に害するもの（後段要件）を無効とする規定です。現行の条文は次のとおりです（e-Gov法令検索、令和8年6月24日施行版）。
消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
本判決は、無催告解除条項について、この2つの要件を次のように当てはめています。
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要件 |
比較の基準（任意規定・判例法理） |
本判決の評価 |
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前段：権利の制限 |
解除権を持つのは賃貸人であり保証人ではない。賃貸人が解除するには民法541条の催告が原則必要で、無催告解除は同法542条1項5号等の場合に限られる。代位弁済で賃料債務が消滅した後は、信頼関係を裏切る不信行為などの特段の事情がなければ無催告解除はできない |
保証会社が「何らの限定なく」無催告解除できる点で、賃借人の権利を制限する |
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後段：信義則違反 |
民法1条2項（信義誠実の原則） |
生活基盤を失わせる解除に先立つ催告の必要性は大きく、契約当事者でもない保証会社の一存での解除は「看過し得ない不均衡」をもたらす |
前段要件の基準として最高裁が示した任意規定の内容は、オーナー自身の解除にもそのまま当てはまります。民法541条（催告による解除）の本文は次のとおりです。
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。
本判決からは、条項の有効性を考えるうえで次の2点が読み取れます。
- 差止請求訴訟では限定解釈による「救済」は期待できない。
個別の紛争であれば裁判所が条項を合理的に限定して解釈する余地がありますが、ひな形の使用差止めが争われる場面では、文言どおりの意味で有効性が判断されます。 - 「誰が」その権利を行使するのかが重視される。 同じ無催告解除でも、契約当事者である賃貸人ではなく、第三者である保証会社が「一存で」行う点が、不均衡の評価に直結しました。
判決後の実務への影響
判決の直接の名宛人は1社の保証会社ですが、同種の条項を含む保証委託契約書・賃貸借契約書は、個別の紛争でも消費者契約法10条により無効と判断されるリスクを抱えています。オーナー・管理会社としては、契約書と現場運用の両面での点検が必要です。
保証委託契約書・賃貸借契約書のひな形見直し
まず、提携している保証会社の保証委託契約書を取り寄せ、次のような条項が残っていないかを確認してください。
- 保証会社が、催告なしに、または代位弁済後であっても賃貸借契約を解除できるとする条項
- 保証会社が、賃借人の不在・連絡不通・ライフラインの利用状況等を理由に、明渡しがあったものとみなせるとする条項
- 上記の解除や明渡し擬制について、賃貸人・賃借人・連帯保証人が「異議を述べない」ことをあらかじめ確認させる条項
- 明渡し擬制とあわせて、保証会社が室内の動産を搬出・処分できるとする条項
賃貸借契約書の側にも、保証会社の解除権や明渡し擬制を引用・承認する特約が入っていることがあります。保証委託契約書だけ改訂されても、賃貸借契約書に旧条項の引用が残っていては意味がありません。両方をセットで確認することが重要です。
なお、本判決は条項の「文言」を厳格に読んでいます。改訂後の条項でも、適用場面（賃貸借契約が終了している場合に限るのか等）や要件があいまいなままでは、同じ評価を受けるおそれがあります。
賃借人不在・残置物がある場合の適法な対応（自力救済の禁止）
滞納が続き賃借人と連絡が取れなくなっても、オーナーや保証会社が裁判手続を経ずに鍵を交換したり、室内の家財を搬出・処分したりすることは、原則として許されません。権利があっても裁判所の手続によらずに実力で実現することは「自力救済」として禁止されています。
本判決も、明渡しみなし条項の適用により、賃借人が「これが法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれる」ことを著しく不当だと指摘しました。自力救済に当たる行為は、次のような法的責任を生じさせ得ます。
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責任の種類 |
根拠条文 |
想定される行為 |
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民事（損害賠償） |
民法709条（不法行為） |
無断の鍵交換、家財の搬出・廃棄による財産的損害・慰謝料 |
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刑事 |
刑法130条（住居侵入等） |
正当な理由なく居室に立ち入る行為 |
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刑事 |
刑法261条（器物損壊等） |
賃借人所有の家財を廃棄・損壊する行為 |
「連絡が取れない」「長期間不在のようだ」という状況でも、賃借人が退去の意思を明確にしていない限り、まずは契約を適法に解除し、合意による明渡しか、判決に基づく強制執行によるのが原則です。
残置物の処理等に関するモデル契約条項（国土交通省・法務省）の活用
賃借人が死亡した場合、賃借権や室内の家財の所有権は相続人に承継されます。相続人の有無や所在が分からないと、契約の解除や残置物の処理が難しくなります。この問題に対応するため、国土交通省と法務省は令和3年6月7日に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しました。
モデル契約条項は、賃借人と受任者との間で、賃借人の死亡後に賃貸借契約を解除する代理権を授与し、残置物の廃棄や指定先への送付を委任する死後事務委任契約のひな形です。主なポイントは次のとおりです。
- 想定される利用場面：単身の高齢者（60歳以上）が賃借人となる場合
- 受任者：賃借人の推定相続人が原則で、困難な場合は居住支援法人や管理業者等の第三者。国土交通省は、賃貸人は賃借人と利益相反の関係にあるため受任者となることは避けるべきとしています
- 賃貸借契約書との連動：賃貸住宅標準契約書（家賃債務保証業者型）の特約条項として盛り込む際の記載例も公表されています
また、令和7年10月1日施行の改正住宅セーフティネット法により、居住支援法人の業務に入居者からの委託に基づく残置物処理が追加され、その実施はモデル契約条項の活用が基本とされています。活用ガイドブックも令和7年10月に第2版が公表されました。
モデル契約条項は、賃借人の「死亡」を前提とする仕組みです。生存している賃借人が行方不明になった場合の明渡しには使えない点に注意してください。
家賃滞納時にオーナー・管理会社が取るべき正しい手順
家賃滞納への対応は、「催告→解除→任意の明渡し交渉→訴訟→強制執行」という法的手続の順序を守ることが鉄則です。途中で実力行使に出ると、正当な請求をしていたはずのオーナー側が損害賠償を負う事態になりかねません。
- 早期の確認と連絡：滞納が判明したら、まず電話・書面で支払を求め、事情を確認します。保証会社を利用している場合は、保証委託契約で定められた事故報告の期限・方法を確認し、遅れずに報告します。
- 保証会社との連携：代位弁済の請求を行うとともに、保証会社が賃借人へどのような督促をしているかを把握します。保証会社の行き過ぎた取立てや立入りは、提携するオーナー・管理会社の信用問題にも直結します。
- 内容証明郵便による催告と解除：相当の期間を定めて滞納賃料の支払を催告し、期間内に支払がない場合には契約を解除する旨を通知します（停止条件付解除の意思表示）。配達証明付きで送付し、記録を残します。
- 解除の可否の見極め：賃貸借契約の解除には、当事者間の信頼関係が破壊されたと評価できる程度の不履行が必要とされます。滞納の月数・経緯・それまでの支払状況などを踏まえ、個別に判断します。
- 任意の明渡し交渉：解除後は、退去日、未払賃料の分割弁済、室内に残る動産の所有権放棄などを書面で合意します。合意書に賃借人本人の署名を得ておくことが、後の紛争予防になります。
- 建物明渡請求訴訟：任意の明渡しに応じない場合は、建物明渡しと未払賃料の支払を求めて訴訟を提起します。占有者が入れ替わるおそれがあるときは、占有移転禁止の仮処分を先行させます。賃借人の所在が分からない場合は、公示送達による手続も可能です。
- 強制執行：判決等の債務名義に基づき、執行官による明渡しの強制執行を申し立てます。室内の動産も、執行手続の中で執行官が処理します。
保証会社を利用している場合の注意点として、本判決は、代位弁済により賃貸人との関係で賃料債務が消滅したときの解除について、次のように述べています。
上記の連帯保証債務の履行があるときは、賃貸人との関係においては賃借人の賃料債務等が消滅するため、賃貸人は、上記遅滞を理由に原契約を解除することはできず、賃借人にその義務に違反し信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為があるなどの特段の事情があるときに限り、無催告で原契約を解除することができるにとどまると解される。
保証会社が立て替えて賃料が入金されていても、賃借人自身の滞納状態が解消しているわけではありません。どのタイミングで、誰の名義で解除するのかは、保証委託契約の内容と代位弁済の状況を踏まえて慎重に検討する必要があります。
当事務所がサポートできること
当事務所では、賃貸住宅のオーナー様・管理会社様・家賃保証会社様に向けて、契約書の整備から滞納・明渡し事件の解決まで一貫してサポートしています。
- 契約書のリーガルチェック：賃貸借契約書・保証委託契約書・各種特約について、本判決や消費者契約法の観点から無効リスクのある条項を洗い出し、改訂案をご提案します。
- 滞納対応のフロー整備：督促・催告・解除通知の書式整備や、保証会社との役割分担の整理など、現場で迷わない運用ルールづくりを支援します。
- 内容証明郵便の作成・送付：催告・解除通知を弁護士名で作成・送付し、後の訴訟に耐える証拠を確保します。
- 明渡し交渉・訴訟・強制執行：任意の明渡し交渉から、建物明渡請求訴訟、占有移転禁止の仮処分、強制執行まで代理します。
- 残置物・賃借人死亡時の対応：相続人調査、相続財産清算人の選任申立て、モデル契約条項を用いた死後事務委任契約の導入などをサポートします。
お気軽に弁護士にご相談ください
「自社の契約書に追い出し条項が残っていないか不安」「滞納が続く入居者と連絡が取れない」「保証会社の対応が適法か判断できない」といったお悩みは、早い段階でご相談いただくほど選択肢が広がります。
自己判断で鍵を交換したり家財を処分したりする前に、まずは当事務所にご相談ください。契約書の点検から明渡しの完了まで、オーナー様・管理会社様の立場に立って最適な解決策をご提案します。
※本コラムは、法令・公的資料に基づく一般的な解説です。個別の事案への適用については、弁護士にご相談ください。
参考
- 代表パートナー・所長
- 高橋 英伸
- 京都大学法学部卒業後、旧司法試験合格を経て2006年に弁護士登録。大阪市内の企業法務系事務所で15年のキャリアを積み、2021年に蒼生法律事務所を開設。相続・共有・所有者不明土地など空き地・空き家問題に注力。宅地建物取引士・相続アドバイザーの資格も保有し、不動産に関わる法的問題を総合的にサポートしています。
