はじめに（担い手不足と2025年12月の完全施行）

令和7年（2025年）12月12日、令和6年に成立した改正建設業法が完全施行されました。これにより、「労務費に関する基準」を軸に、発注者から元請、下請、技能者に至るまでの全段階で適正な労務費を確保するルールが本格的に動き出しています。

背景にあるのは深刻な担い手不足です。国土交通省の資料によれば、建設業の就業者数は平成9年（1997年）の685万人から令和6年（2024年）には477万人まで減少しています。賃金の原資である労務費を削って受注を争う、いわゆる「労務費ダンピング」が技能者の処遇を押し下げ、人材流出を招いてきたというのが立法者の問題意識です。

今回の改正は、建設業者だけの問題ではありません。デベロッパー、ハウスメーカー、不動産会社などの民間発注者も勧告・公表の対象となり得ます。完全施行から約10か月が経過した今、実務上の注意点を改めて整理します。

 

改正法の概要

建設業法及び公共工事の入札及び契約の適正化の促進に関する法律の一部を改正する法律（令和6年成立）

今回の改正法は、令和6年6月7日に参議院本会議で可決・成立し、同月14日に令和6年法律第49号として公布されました。建設業法と公共工事入札契約適正化法（入契法）をあわせて改正するもので、公共工事品確法の改正とともに「第三次・担い手3法」と呼ばれています。

改正の柱は、①労働者の処遇改善（賃金原資の確保と下請への行き渡り）、②資材高騰に伴う労務費へのしわ寄せ防止、③働き方改革と生産性向上の3つです。

完全施行日（令和7年〈2025年〉12月12日）

改正法は3段階で施行されました。最後に残った規定の施行期日は、令和7年11月14日閣議決定の政令（令和7年政令第378号）により令和7年12月12日と定められ、これで全面施行となりました。

年月日	出来事
令和6年6月7日	参議院本会議で可決・成立
令和6年6月14日	公布（令和6年法律第49号）
令和6年9月1日	第1段階施行：中央建設業審議会による労務費基準の作成・勧告権限、国土交通大臣等の調査権限など
令和6年12月13日	第2段階施行：資材高騰リスク情報の通知義務、契約書への「変更方法」の記載、変更協議ルール、現場技術者の専任合理化など
令和7年12月2日	中央建設業審議会が「労務費に関する基準」を勧告、標準請負契約約款を改正
令和7年12月12日	第3段階施行（完全施行）：受注者側の原価割れ契約・工期ダンピングの禁止、見積書記載事項の明記、発注者への勧告・公表権限など

なお、受注者による原価割れ契約の禁止（第19条の3第2項）は、令和7年12月12日以降に締結された請負契約に適用されます。また、見積りに関する規制（第20条第1項・第2項・第6項等）は、同日以降に交付される見積書に適用され、施行日前の契約に係る変更契約の見積書も含まれます（国土交通省 令和7年12月10日付通知「国不建第129号」）。

主な改正ポイント

「労務費に関する基準」の作成・勧告

改正後の建設業法第34条第2項は、中央建設業審議会が「建設工事の工期及び労務費に関する基準」を作成し、「その実施を勧告することができる」と定めています。この権限は令和6年9月1日に施行され、令和7年12月2日、同審議会から「労務費に関する基準」が勧告されました。

基準の中身は、技能者の賃金水準を公共工事設計労務単価並みとすることを目指し、適正な労務費を次の考え方で示すものです。

通常必要と認められる労務費（＝適正な労務費）＝ 設計労務単価 × 歩掛 × 数量

国土交通省は、労務単価については設計労務単価を下回る水準を設定しないこと、歩掛については受注者として責任を持って施工できる水準とすることが必要だと説明しています。あわせて、職種分野別・都道府県別の「基準値」（単位施工量当たり労務費）を労務費に関する基準ポータルサイトで公表しており、令和7年12月時点で13職種分野99工種に設定されています。

この基準自体に直接の罰則はありません。もっとも、国土交通省は、基準を契約当事者間の価格交渉の「相場観」として機能させるとともに、行政が指導・監督を行う際の参考指標としても活用するとしています。運用方針（方針2）でも、第19条の3違反かどうかの判断にあたり、直接工事費の労務費部分は基準が示す労務費も参考とされるとされています。

見積書の記載事項の明記

改正後の第20条第1項は、建設業者に対し、工事の種別ごとの「材料費、労務費及び当該建設工事に従事する労働者による適正な施工を確保するために不可欠な経費として国土交通省令で定めるもの」その他の経費の内訳と、工程ごとの作業・準備に必要な日数を記載した見積書（「材料費等記載見積書」）を作成するよう努めることを求めています。省令（建設業法施行規則第13条の12）で定める経費は、法定福利費（事業主負担分）、安全衛生経費、建設業退職金共済の掛金です。

さらに、同条第2項は、見積書に記載する材料費等の額が「当該建設工事を施工するために通常必要と認められる材料費等の額を著しく下回るものであつてはならない」と定めます。注文者から請求があれば、建設業者は契約成立までに材料費等記載見積書を交付しなければならず、注文者はその内容を考慮するよう努めることとされています（同条第4項）。

実務上見落とせないのが保存義務です。契約締結にあたり材料費等記載見積書が取り交わされた場合、当初見積書と最終見積書を、契約書と同様に目的物の引渡しから10年間保存することが義務付けられました（建設業法施行規則第26条第5項）。

著しく低い請負代金・著しく短い工期による契約締結の禁止（受注者側も規制対象）

従来、原価割れ契約と工期ダンピングの禁止は、注文者だけを名宛人としていました。今回の改正で受注者である建設業者も規制対象となりました。

第19条の3第2項は、「建設業者は、自らが保有する低廉な資材を建設工事に用いることができることその他の国土交通省令で定める正当な理由がある場合を除き、その請け負う建設工事を施工するために通常必要と認められる原価に満たない金額を請負代金の額とする請負契約を締結してはならない」と定めています。省令（建設業法施行規則第13条の11）が定める「正当な理由」は、次の3つです。

• 自らが保有する低廉な資材を建設工事に用いることができること
• 先端的な技術又は蓄積された知識、技術若しくは技能を活用することにより工事原価の低減が図られていること
• 原価に満たない金額での契約締結について、緊急の必要その他やむを得ない事情があること

工期についても、第19条の5第2項が「建設業者は、その請け負う建設工事を施工するために通常必要と認められる期間に比して著しく短い期間を工期とする請負契約を締結してはならない」と定めました。国土交通省のガイドラインは、時間外労働規制を上回る違法な時間外労働を前提とする工期は、当事者が合意していても「著しく短い工期」と判断されるおそれがあるとしています。

違反した建設業者は、国土交通大臣等による指導・監督処分の対象となり得ます。「赤字覚悟で受注して実績をつくる」という営業手法は、法的リスクを伴うものになったといえます。

見積額を著しく下回る契約をした発注者への勧告・公表

第20条第6項は、注文者が、材料費等記載見積書を交付した建設業者に対し、材料費等の額について「通常必要と認められる材料費等の額を著しく下回ることとなるような変更を求めてはならない」と定めます。いわゆる「見積りの値切り」のうち、労務費等を著しく下回らせるものを禁止する規定です。

そのうえで第20条第7項は、この規定に違反した発注者が、変更後の見積書の内容に基づいて請負契約を締結した場合、「当該建設工事の適正な施工の確保を図るため特に必要があると認めるとき」は、国土交通大臣又は都道府県知事が当該発注者に必要な勧告をすることができると定めました。国土交通省は、発注者に対しては勧告・公表がなされ得ると説明しています。

勧告の対象となるのは、工事の施工に通常必要と認められる費用の額が500万円（建築一式工事は1,500万円）以上の契約です（建設業法施行令第6条の2）。

国土交通省の通知は、注文者が労務単価について公共工事設計労務単価を下回る水準とするよう見積り変更を依頼することや、不当に効率の良い歩掛となるよう依頼することは、第20条違反となり得ると明記しています。また、注文者が「上位契約の額が足りない」ことを理由とする場合にも指導等は適用されるとしています。

 

デベロッパー・ハウスメーカー・不動産会社（発注者）の注意点

民間発注者が最も注意すべきは、「予算に合わせて見積りの労務費を削らせる」交渉が、それ自体として法違反になり得る点です。国土交通省の「労務費に関する基準」の運用方針と、令和7年12月10日付の民間発注者団体宛て通知から、実務上のポイントを整理します。

予算は見積りを尊重して決める。 運用方針（方針39）は、発注者の予算と材料費等記載見積書の内容に齟齬が生じた場合、見積書の内容を尊重して事業内容と予算を決定していく必要があるとしています。他方で、見積りが予算に合わないと判断して契約しないこと自体は差し支えないとも明記されています（方針32・39）。断ることは自由ですが、労務費部分の値引きを求めることには慎重であるべきです。

独自の積算基準を見直す。 発注者が独自の賃金調査に基づき、設計労務単価より低い水準で予算を積算すること自体は直ちに違法ではありません（方針44）。しかし、建設業者が設計労務単価水準の見積書を出したのに、発注者の予算水準に合わせるよう見積り変更を求めた場合は、建設業法違反となる可能性があるとされています。社内の予算単価表がそのまま「値切りの根拠」として使われていないか、点検が必要です。

相見積り・指値発注の運用に注意する。 様式を指定して見積りを求めることや、複数の相見積りを取ることは、直ちに問題となる行為ではありません。ただし、労務費等の内訳明示を妨げる様式を使うことや、提出された内訳明示の見積書を無視して原価割れ契約を強要することは禁止されます（方針28）。総価で最安の業者を選ぶ場合でも、労務費等が適正に見積もられているかを確認することが期待されています（方針33）。

工期の設定も同時に見直す。 受注者側にも工期ダンピングが禁止された結果、発注者が無理な工期を前提に見積りを依頼すれば、受注者は法令上その条件で契約できない立場に置かれます。通知は、発注者に対し、週休2日や猛暑日の不稼働を考慮し、「工期に関する基準」を踏まえた見積りを依頼するよう求めています。

勧告・公表のリスクを社内で共有する。 前述のとおり、勧告の対象は通常必要な費用が500万円（建築一式工事は1,500万円）以上の契約です。中小規模の改修工事も対象になり得るため、本社の開発部門だけでなく、物件管理・リーシング部門など工事を発注するすべての部署への周知が欠かせません。

このほか、国土交通省は、令和7年12月2日の標準請負契約約款改正で新設された「コミットメント条項」（受注者が技能者・下請への適正な支払いを約束し、注文者が書面の提出を求められる任意の選択条項）や、「建設技能者を大切にする企業の自主宣言制度」の活用を民間発注者にも推奨しています。株主や投資家への説明責任、サプライチェーンにおける人権・労働への配慮という観点からも、検討に値します。

 

元請・下請間の契約書・見積フローの見直し

元請業者は、発注者に対しては「受注者」として、下請業者に対しては「注文者」として、二つの立場で規制を受けます。総価一式で下請を発注し、上位契約の不足分を下請単価で吸収するという従来の商慣行は、改正法の下では通用しにくくなっています。見直しの要点は次のとおりです。

見直し項目	実務対応	根拠
見積依頼	工期・施工条件など契約の重要事項を事前に示し、法定の最低見積期間にとらわれず十分な期間を設ける	法第20条第4項、施行令第6条、運用方針26
見積書の様式	労務費・法定福利費・安全衛生経費・建退共掛金を内訳明示できる様式とし、労務単価・歩掛の明示を求めることも可	法第20条第1項、施行規則第13条の12、運用方針27・28
価格交渉	設計労務単価を下回る労務単価や、不当に効率の良い歩掛への変更依頼をしない。交渉経緯は記録化する	法第20条第6項、令和7年12月10日通知
指値発注	注文者が金額を指定する場合、工期・施工条件を明示し、労務費額の根拠となる労務単価・歩掛も示す	運用方針29
契約締結	着工前に書面で契約し、建設工事標準下請契約約款またはこれに準拠した契約書を用いる	法第18条・第19条
書類保存	当初見積書・最終見積書（打合せ記録を含む）を引渡しから10年間保存	施行規則第26条第5項

運用方針には、元請が見落としやすい論点も示されています。元請が下請から見積りを取らずに発注者へ見積書を出し、受注後に下請から想定以上の労務費を請求された場合、元請は自らの負担で適正額を支払うのが原則です（方針16）。また、「お得意様価格」や閑散期の値引きで安く受注すること自体は否定されませんが、値引きの原資は自社の利潤から充てる必要があり、下請には適正な労務費を支払う必要があります（方針17）。

注文者である建設業者が、取引上の地位を不当に利用して原価割れ契約を締結させた場合（第19条の3第1項）、国土交通大臣等は公正取引委員会に措置を求めることができます。下請への不当な減額要求は、独占禁止法上の優越的地位の濫用としても問題となり得る点に注意が必要です。

さらに、技能者を一人親方化して雇用に伴う負担を回避する手法についても、運用方針（方針15）は新たな商慣行の定着を阻害するものと位置付けています。働き方の実態が労働者に当たる場合は偽装請負として労働関係法令に抵触するおそれがあり、元請としても下請の施工体制を確認しておく必要があります。

 

資材高騰時の請負代金変更協議（価格変動への対応）

資材価格の変動への対応は、令和6年12月13日施行分で先行して整備されました。労務費の確保と表裏の関係にあり、資材高騰分を転嫁できなければ、結局は労務費が圧縮されるためです。

契約書への「変更方法」の記載　 第19条第1項第8号により、請負契約書には、価格等の変動又は変更に基づく工事内容の変更及び請負代金の額の算定方法に関する定めを記載しなければなりません。国土交通省の通知（令和6年12月13日付「国不建第152号」）は、「協議して定める」旨の記載のほか、価格等の変動の内容その他の事情を考慮して協議する旨を定める例を示しています。他方、記載しないことはもちろん、「変更しない」「変更を認めない」のように協議を前提としない規定も、同項に違反するとされています。発注者側の自社書式に「物価変動による請負代金の変更は一切行わない」といった条項が残っていないか、点検が必要です。

「おそれ情報」の通知と変更協議　 建設業者は、主要な資材の供給の著しい減少や資材価格の高騰など、工期や請負代金に影響する事象が発生するおそれがあると認めるときは、契約締結までに、根拠情報とあわせて注文者に通知しなければなりません（第20条の2第2項）。通知した事象が契約後に顕在化した場合、受注者は変更協議を申し出ることができ（同条第3項）、注文者は正当な理由がある場合を除き誠実に協議に応ずるよう努めなければなりません（同条第4項）。公共発注者については、入契法第13条第2項により誠実に協議に応じることが義務とされています。

国土交通省は、協議開始自体を正当な理由なく拒むこと、合理的な期間を超えて協議開始を遅らせること、受注者の主張を十分に聞かずに一方的に協議を打ち切ることなどは、誠実協議の趣旨に反するとしています。また、事前に通知されていない事象であっても、通知がなかったことのみを理由に協議を拒むことはできないとされています。

標準約款の改正　 令和7年12月の改正で、民間建設工事標準請負契約約款（甲）第31条などに、資材価格の高騰等を請負代金変更請求の事由として明記し、協議の申出と誠実協議の規定を加えました。請負代金の変更にあたっては、「適切な価格転嫁による適正な請負代金の設定がなされるよう」価格等の変動の内容その他の事情を考慮するとの規定も追加されています。

契約条項がない場合のリスク：事情変更の原則に関する判例

契約に変更条項がない場合、受注者は民法上の「事情変更の原則」による代金増額を主張することになりますが、そのハードルは非常に高いのが実情です。

最高裁は、事情変更による契約解除権について、「事情の変更が信義衡平上当事者を該契約によって拘束することが著しく不当と認められる場合であることを要する」と判示しています（最高裁判所第二小法廷昭和29年2月12日判決・民集8巻2号448頁）。

さらに、最高裁判所第三小法廷平成9年7月1日判決（民集51巻6号2452頁）は、ゴルフ場ののり面崩壊を理由に会員の権利を否定できるかが争われた事案で、次のように判示しました。

事情変更の原則を適用するためには、契約締結後の事情の変更が、当事者にとって予見することができず、かつ、当事者の責めに帰することのできない事由によって生じたものであることが必要であり、かつ、右の予見可能性や帰責事由の存否は、契約上の地位の譲渡があった場合においても、契約締結当時の契約当事者についてこれを判断すべきである。

同判決は、自然の地形を変更してゴルフ場を造成した会社について、のり面崩壊の発生が予見不可能であったとはいえないとして、事情変更の原則の適用を否定しました。建設工事においても、資材価格の変動は一般に一定程度予見可能な事象と評価されやすく、裁判で事情変更の原則による増額が認められる場面は限られると考えられます。

だからこそ、契約書に価格変動時の算定方法や協議ルールを具体的に定め、契約前に「おそれ情報」を根拠資料とともに書面で通知・保存しておくことが、受注者・発注者双方にとって紛争予防の要となります。

 

当事務所がサポートできること

当事務所では、改正建設業法への対応について、発注者・元請・下請それぞれの立場から次のようなサポートを提供しています。

• 契約書・約款のリーガルチェック：価格変動時の変更方法の条項、コミットメント条項の導入可否、工期・遅延損害金条項などを、改正法と令和7年12月改正の標準請負契約約款に照らして点検します。
• 見積・発注フローのサポート：材料費等記載見積書の様式、価格交渉の社内ルール、見積書・打合せ記録の10年保存体制の構築を支援します。
• 紛争対応：資材高騰に伴う請負代金の増額請求、追加変更工事代金、工期遅延をめぐる交渉・調停・訴訟に対応します。

 

お気軽に弁護士にご相談ください

改正建設業法の完全施行から約10か月が経過し、建設Gメンによる調査や、見積書の当初版と最終版の差額に着目した確認も本格化しつつあります。「従来どおりの交渉が違法と評価されないか」「自社の契約書式はこのままでよいか」といった疑問は、問題が顕在化する前に確認しておくことが重要です。

デベロッパー、ハウスメーカー、不動産会社などの発注者の皆さま、元請・下請の建設会社の皆さまからのご相談をお待ちしております。初回のご相談はお気軽にお問い合わせください。

※本コラムは令和8年10月時点の法令・公表資料に基づく一般的な解説であり、個別の事案に対する法的助言ではありません。運用方針やガイドラインは改訂されることがありますので、最新の情報は国土交通省のウェブサイトでご確認ください。

 

出典

• 参議院 議案情報（第213回国会 閣法第51号）
• 衆議院 議案審議経過情報
• 国土交通省 報道発表「建設業法等改正法が完全施行されます」（令和7年11月14日）
• 国土交通省 報道発表資料（PDF）
• 国土交通省 民間発注者団体宛て通知「改正法の全面施行について」（令和7年12月10日）（住宅生産団体連合会掲載）
• 国土交通省 民間発注者団体宛て通知「改正法の一部の施行について」（令和6年12月13日）（住宅生産団体連合会掲載）
• 国土交通省 改正建設業法「令和7年12月施行分」説明会資料（令和8年1月）
• 労務費に関する基準ポータルサイト
• 最高裁判所第三小法廷平成9年7月1日判決 全文（裁判所ウェブサイト）
• 法務省 法制審議会民法（債権関係）部会 分科会資料8「事情変更の法理に関する判例・裁判例」